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Wie ist der Immobilienmarkt in Bern für Immobilienverkauf einzuschätzen?

Für Eigentümer/-innen, die einen Immobilienverkauf in Bern planen, ist das Marktumfeld entscheidend. Statistiken zeigen steigende Transaktionspreise, insbesondere für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser im Raum Bern.

• Nachfrage in der Stadt: Die Stadt Bern gilt als gefragter Wohnstandort mit knappem Angebot. Regionale Marktberichte weisen zuletzt deutliche Preissteigerungen aus, vor allem bei Eigentumswohnungen im Stadtgebiet.

• Mikrolagen: Zentrale Quartiere mit guter ÖV-Anbindung und Nähe zur Altstadt oder zum Bahnhof sind besonders gesucht. In periphereren Lagen und Agglomerationsgemeinden hängt das Interesse stärker von Fahrzeiten, Infrastruktur und Lärmimmissionen ab.

• Attraktivität für Anleger/-innen: Die städtische Mietpreiserhebung zeigt durchschnittlich hohe Mieten. Das macht vermietete Liegenschaften in Bern für Kapitalanleger/-innen interessant und prägt zugleich Erwartungen an Rendite und Kaufpreis.

• Marktdaten im Hintergrund: Professionelle Marktteilnehmer arbeiten mit detaillierten Daten zu Preisbandbreiten, Leerständen und Transaktionszahlen auf Gemeindeebene. Für Sie bedeutet das, dass eine fundierte Werteinschätzung in der Regel auf solchen regionalen Kennzahlen beruht.

Wichtige Faktoren für Verkaufserfolg und Nachfrage in Bern

Neben der generellen Marktlage bestimmen objektspezifische Merkmale, wie gut sich eine Liegenschaft in Bern verkaufen lässt. Wer diese Faktoren kennt, kann Preis und Strategie realistisch festlegen.

• Lagequalität: Nähe zu Tram- und Buslinien, kurze Wege in die Innenstadt und ein ruhiges Wohnumfeld erhöhen die Attraktivität. Verkehrslärm oder gewerbliche Nachbarn können den Käuferkreis einschränken.

• Objektart: Eigentumswohnungen in städtischen Quartieren, Einfamilienhäuser in der Agglomeration oder Mehrfamilienhäuser für Anlagezwecke sprechen unterschiedliche Zielgruppen an und werden nach verschiedenen Kriterien beurteilt.

• Zustand und Sanierungsstand: Gut unterhaltene Gebäude mit erneuerter Gebäudehülle, moderner Haustechnik und aktueller Heizung stossen auf mehr Nachfrage als sanierungsbedürftige Objekte.

• Energetische Qualität: Eine energieeffiziente Liegenschaft wird von Käufer/-innen und Finanzierern positiv bewertet. Hoher Energieverbrauch oder ein absehbarer Heizungsersatz führen dagegen häufig zu Preisabschlägen.

• Grundriss und Aussenflächen: Praktische Grundrisse, klare Nutzflächenangaben sowie Balkon, Terrasse oder Garten sind gerade im städtischen Kontext von Bern starke Pluspunkte.

• Finanzierungsumfeld: Banken prüfen Tragbarkeit und Eigenmittel streng. Ein realistischer Angebotspreis erleichtert Finanzierungszusagen und verkürzt den Vermarktungszeitraum.

Wie läuft ein Immobilienverkauf in Bern typischerweise ab?

Der Ablauf eines Immobilienverkaufs in Bern folgt klaren Schritten – vom Unterlagensammeln bis zum Eintrag im Grundbuch. Wer strukturiert vorgeht, reduziert Verzögerungen und Rückfragen.

1. Unterlagen zusammenstellen: Aktueller Grundbuchauszug, Kataster- bzw. Situationsplan, Baupläne, Flächenberechnungen, Versicherungsangaben, Mietverträge und Nachweise über grössere Investitionen gehören in ein vollständiges Verkaufsdossier.

2. Objektanalyse und Positionierung: Zustand, Ausbaustandard und Nutzungsmöglichkeiten werden geprüft. Immobilienmakler/-innen in Bern nutzen dazu häufig regionale Marktdaten, um eine realistische Preisspanne vorzuschlagen.

3. Vermarktungsstrategie wählen: Exposé, Zielgruppe und Kanäle (online/offline) werden festgelegt. Bei vermieteten Liegenschaften ist zu planen, wie Besichtigungen mit Rücksicht auf die Mieter/-innen organisiert werden.

4. Besichtigungen und Interessentenauswahl: Bonität und Finanzierungsnachweise der Kaufinteressenten werden geprüft, bevor konkrete Verhandlungen aufgenommen werden.

5. Vertragsverhandlung und Notarwahl: Die Parteien einigen sich über Kaufpreis, Übernahmetermin, Inventar und Kostenaufteilung. Ein Notariat im Kanton Bern erstellt den Entwurf der öffentlichen Urkunde.

6. Öffentliche Beurkundung und Grundbucheintrag: Der Kaufvertrag wird beurkundet, das Notariat leitet die Unterlagen an das zuständige Grundbuchamt weiter. Die Eigentumsübertragung erfolgt erst mit dem Eintrag.

7. Handover und Abschlussarbeiten: Schlüsselübergabe, Ablesung der Zähler, Information von Versicherern und Dienstleistern sowie die spätere steuerliche Deklaration des Verkaufs runden den Prozess ab.

Welche rechtlichen Punkte und Steuern sollten Sie in Bern kennen?

Beim Immobilienverkauf in Bern greifen Zivilrecht und kantonale Steuervorschriften ineinander. Diese Regeln bestimmen, wie sicher der Verkauf abgewickelt wird und wie viel vom Verkaufserlös effektiv bleibt.

• Öffentliche Beurkundung und Grundbuch: Grundstückkaufverträge müssen öffentlich beurkundet werden. Eigentümer/-innen wechseln rechtlich erst mit dem Eintrag im Grundbuch beim zuständigen bernischen Grundbuchamt.

• Grundstückgewinnsteuer (Verkäufer/-innen): Auf dem Gewinn aus der Veräusserung wird im Kanton Bern Grundstückgewinnsteuer erhoben. Gewinne unter 5'300 CHF sind steuerfrei; ab dem sechsten Besitzjahr reduziert ein Besitzesdauerabzug von 2 % pro vollem Jahr den steuerbaren Gewinn, maximal um 70 %. Bei sehr kurzer Besitzdauer (unter fünf Jahren) erhöhen Zuschläge die Steuerbelastung, bei Verkäufen innert eines Jahres kann der Zuschlag bis etwa 70 % betragen. Wertvermehrende Aufwendungen sind mit Belegen abziehbar.

• Sicherung der Steuerforderung: Zur Absicherung der Grundstückgewinnsteuer kann der Kanton ein gesetzliches Grundpfandrecht im Grundbuch eintragen, in der Regel innert Monaten nach rechtskräftiger Veranlagung.

• Handänderungssteuer und Nebenkosten (Käufer/-innen): Im Kanton Bern fällt bei Eigentumsübertragungen eine Handänderungssteuer an, die üblicherweise von den Käufern getragen wird. Zusätzlich entstehen Notariats- und Grundbuchgebühren, die erfahrungsgemäss prozentual vom Kaufpreis abhängen.

• Mietverhältnisse bei Verkauf: Beim Verkauf einer vermieteten Liegenschaft gehen die bestehenden Mietverträge gemäss Obligationenrecht auf die Käuferschaft über. Kündigungen sind nur unter strengen Voraussetzungen, etwa bei dringendem Eigenbedarf und unter Einhaltung der gesetzlichen Schutzfristen, möglich.

• Gewährleistung und Mängelhaftung: Verkäufer/-innen müssen wesentliche Eigenschaften und bekannte Mängel korrekt offenlegen. Für Grundstückkäufe gilt eine Rügefrist von 60 Tagen, und Ansprüche der Käuferschaft verjähren in der Regel nach fünf Jahren; bei arglistigem Verschweigen können Ansprüche bis zu zehn Jahre durchgesetzt werden.

Gelten besondere Vorgaben oder Satzungen in Bern?

Lokale Bau- und Nutzungsvorschriften beeinflussen, welche Pläne Käufer/-innen mit einer Liegenschaft verwirklichen dürfen. Diese Rahmenbedingungen sind für den Immobilienverkauf in Bern wichtig, weil sie Wert und Zielgruppe einer Liegenschaft mitbestimmen.

• Baubewilligungspflicht in der Stadt Bern: Für neue Gebäude, wesentliche bauliche Veränderungen, viele Anlagen und Nutzungsänderungen ist eine Baubewilligung erforderlich. Zuständig ist das Bauinspektorat, und Gesuche sind über die kantonale Plattform eBau einzureichen.

• Verfahrensdauer und baupolizeiliche Risiken: Bei vollständigem Dossier dauert die materielle Prüfung eines Baugesuchs typischerweise einige Monate. Bauen ohne erforderliche Bewilligung kann zu Baustopp sowie Wiederherstellungs- oder Abbruchverfügungen durch die Behörden führen.

• Denkmalpflege und Bauinventar: Ist ein Objekt im Bauinventar der Stadt Bern erfasst oder wurden Sanierungsbeiträge von mehr als 5'000 CHF gewährt, besteht eine Verpflichtung, die Denkmalpflege bei künftigen Bauvorhaben einzubeziehen. Entsprechende Unterschutzstellungsverträge werden im Grundbuch vermerkt und sollten im Verkaufsdossier transparent ausgewiesen werden.

• Wohnraumschutz nach Bauordnung: In Wohnzonen mit tiefem Leerstand schützt Art. 16a der städtischen Bauordnung den bestehenden Wohnraum. Umnutzungen von Wohnungen – etwa in Büros oder Feriennutzungen – können eingeschränkt oder untersagt werden, was insbesondere für Käufer/-innen mit Umnutzungsabsichten zentral ist.

• Energieanforderungen und GEAK: Das kantonale Energiegesetz sieht den Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) als wichtiges Instrument vor. Für bestimmte Bau- und Förderfälle ist ein GEAK oder GEAK Plus erforderlich, und der Kanton Bern unterstützt GEAK Plus finanziell, explizit auch im Zusammenhang mit der Vorbereitung eines Verkaufs.