Verkehrswert der Immobilie: Berechnung, Definition und Besonderheiten bei Erbschaft
Wer eine Immobilie verkaufen, vererben oder verschenken möchte, sollte ihren Wert möglichst realistisch einschätzen können. Der Verkehrswert oder Marktwert einer Liegenschaft hängt unter anderem von ihrer Lage, ihrem Zustand, ihrer Ausstattung und der aktuellen Marktsituation ab. Erfahren Sie, wie der Verkehrswert ermittelt wird, welche Verfahren und Faktoren dabei eine Rolle spielen und was bei einer Erbschaft gilt.
Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?
Der Verkehrswert einer Immobilie bezeichnet den Preis, der unter normalen Marktbedingungen für ein Grundstück oder eine Immobilie erzielt werden könnte. Er wird zu einem bestimmten Bewertungsstichtag ermittelt und berücksichtigt unter anderem die rechtlichen Gegebenheiten, die Eigenschaften, die Beschaffenheit und die Lage der Immobilie.
Der Verkehrswert dient als möglichst objektiv hergeleitete Orientierung für den Wert einer Liegenschaft. Er ist allerdings nicht automatisch mit dem später tatsächlich vereinbarten Kaufpreis gleichzusetzen. Relevant ist er etwa, wenn Sie:
Ihre Liegenschaft verkaufen und einen realistischen Angebotspreis festlegen wollen,
eine Immobilie erben oder verschenken und deren Wert für steuerliche Zwecke ermittelt werden muss,
im Rahmen einer Scheidung oder einer anderen Vermögensaufteilung den Wert der Immobilie feststellen müssen,
eine Hypothek aufnehmen möchten, um eine Immobilie zu finanzieren,
den Immobilienwert für eine gerichtliche Auseinandersetzung benötigen.
Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?
Der Verkehrswert wird in der Schweiz anhand anerkannter Bewertungsmethoden ermittelt. Dabei werden sowohl die Eigenschaften der Liegenschaft als auch die aktuellen Marktverhältnisse am Bewertungsstichtag berücksichtigt. Welche Methode geeignet ist, hängt unter anderem von der Art und Nutzung der Liegenschaft sowie von den verfügbaren Marktdaten ab. Je nach Liegenschaft können auch mehrere Verfahren herangezogen werden. Folgende Methoden werden in der Praxis angewandt:
Vergleichswertmethode
Realwertmethode
Ertragswertmethode
Welches Verfahren geeignet ist, hängt unter anderem von der Art und Nutzung der Immobilie sowie den verfügbaren Vergleichs- und Marktdaten ab. Je nach Objekt können auch mehrere Verfahren herangezogen werden.
Vergleichswertmethode
Bei der Vergleichswertmethode wird der Verkehrswert anhand der Preise vergleichbarer Liegenschaften ermittelt. Dafür werden möglichst ähnliche Liegenschaften herangezogen, die beispielsweise hinsichtlich Lage, Parzellengrösse, Wohnfläche, Bauart, Zustand und Nutzung vergleichbar sind. Je mehr geeignete Vergleichsdaten vorhanden sind und je ähnlicher die verglichenen Liegenschaften sind, desto aussagekräftiger ist die Bewertung.
Bei der hedonischen Bewertung wird der Wert mithilfe statistischer Verfahren aus einer grossen Zahl von Vergleichsdaten abgeleitet. Dabei wird berücksichtigt, welchen Einfluss verschiedene Eigenschaften einer Liegenschaft auf ihren Wert haben. Die hedonische Bewertung wird in der Schweiz insbesondere bei Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum eingesetzt.
Realwertmethode
Die Realwertmethode kommt insbesondere bei individuell gestalteten Liegenschaften oder dann zum Einsatz, wenn nur wenige geeignete Vergleichsdaten vorhanden sind.
Für die Bewertung werden der Landwert und die Erstellungskosten des Gebäudes betrachtet. Dabei wird berücksichtigt, wie stark das Gebäude durch Alter und Abnutzung an Wert verloren hat. Auch bauliche oder technische Mängel können zu Wertminderungen führen. Der so ermittelte Realwert wird anschliessend mit den aktuellen Marktverhältnissen abgeglichen.
Ertragswertmethode
Bei der Ertragswertmethode steht die Frage im Mittelpunkt, welche nachhaltigen Erträge eine Liegenschaft erwirtschaften kann. Sie eignet sich daher insbesondere für vermietete Liegenschaften und andere Renditeobjekte, bei denen die Mietzinse eine wichtige Rolle für den Wert spielen.
Für die Berechnung werden unter anderem die aktuellen und nachhaltig erzielbaren Mietzinse, Leerstände sowie Bewirtschaftungs- und Unterhaltskosten berücksichtigt. Auch notwendige Investitionen und der Kapitalisierungssatz können in die Bewertung einfliessen.
Einflussfaktoren auf den Verkehrswert einer Immobilie
Bei der Ermittlung des Verkehrswerts werden verschiedene Eigenschaften des Objekts, des Grundstücks und des Umfelds berücksichtigt. Sie können den Wert einer Liegenschaft erhöhen oder mindern.
Welche Rolle spielt der Landwert?
Der Landwert bezeichnet den Wert des Grundstücks ohne das darauf stehende Gebäude. Er hängt unter anderem von der Lage, der Grösse und Form der Parzelle, der Erschliessung, der zulässigen Ausnützung und der Bebaubarkeit ab.
Für die Ermittlung des Landwerts können unter anderem Vergleichspreise und regionale Marktdaten herangezogen werden. Je nach Lage und Kanton stehen dafür unterschiedliche Daten und Informationsquellen zur Verfügung. Der Landwert ist zudem nicht mit dem Verkehrswert der gesamten Liegenschaft gleichzusetzen. Er kann aber eine wichtige Grundlage für die Verkehrswertermittlung bilden.
Der Verkehrswert bezieht sich immer auf einen bestimmten Bewertungsstichtag. Deshalb fliessen auch Angebot, Nachfrage und das Preisniveau am örtlichen Immobilienmarkt zu diesem Zeitpunkt in die Bewertung ein. Ändert sich die Lage auf dem Immobilienmarkt, kann sich auch der Verkehrswert verändern, obwohl an der Liegenschaft selbst keine Änderungen vorgenommen wurden.
Der Verkehrswert einer Immobilie bei Erbschaft und Schenkung
Bei einer Erbschaft oder Schenkung kann der Wert einer Liegenschaft unter anderem für die Aufteilung des Nachlasses oder die Berechnung von Steuern relevant sein. Welcher Wert dabei massgebend ist, hängt vom jeweiligen Kanton und vom konkreten Fall ab.
Für die Erbteilung kann der Verkehrswert eine wichtige Grundlage sein, wenn eine Liegenschaft unter mehreren Erb/-innen aufgeteilt oder von einer Person übernommen werden soll. Bei einer Schenkung kann der Wert beispielsweise relevant sein, um festzuhalten, welchen Wert die übertragene Liegenschaft hat.
Auch steuerlich gelten kantonal unterschiedliche Regeln. Je nach Kanton kann für die Steuerberechnung der Verkehrswert, ein amtlicher Steuerwert oder eine andere Bewertungsmethode massgebend sein. Der Steuerwert ist deshalb nicht automatisch mit dem Verkehrswert der Liegenschaft gleichzusetzen.
Welche Besonderheiten können den Immobilienwert bei einer Erbschaft beeinflussen?
Bei einer geerbten Liegenschaft können bestehende Rechte und Belastungen den Verkehrswert beeinflussen. Dazu gehören beispielsweise ein Wohnrecht, eine Nutzniessung, ein Wegrecht oder andere Dienstbarkeiten. Sie können die Nutzung der Liegenschaft einschränken und sich entsprechend auf ihren Wert auswirken.
Auch der Zustand der Liegenschaft kann eine Rolle spielen. Wollen Sie ein geerbtes Haus verkaufen, können beispielsweise aufgeschobene Unterhaltsarbeiten, Renovationsbedarf oder anstehende Investitionen den Wert mindern. Umgekehrt können bereits erfolgte Sanierungen oder wertvermehrende Investitionen berücksichtigt werden.
Wer berechnet den Verkehrswert?
Wer den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln sollte, hängt davon ab, wofür Sie den Wert benötigen.
Online-Bewertung: Immobilienwert-Rechner können anhand weniger Angaben eine erste Orientierung liefern. Sie berücksichtigen allerdings nicht alle individuellen Eigenschaften einer Immobilie und ersetzen daher keine professionelle Bewertung.
Makler/-in: Eine Marktpreiseinschätzung durch eine Maklerin oder einen Makler ist insbesondere bei einem geplanten Verkauf sinnvoll. Sie ist häufig kostenlos oder vergünstigt, wenn über einen Maklervertrag gleichzeitig ein Verkaufsmandat erteilt wird.
Immobilienschätzer/-in: Für eine detaillierte und belastbare Bewertung können Sie eine qualifizierte Immobilienschätzerin oder einen qualifizierten Immobilienschätzer beauftragen. Ein Gutachten kann insbesondere bei einer Erbschaft, Scheidung, Vermögensaufteilung oder gerichtlichen Auseinandersetzung sinnvoll sein.
Gericht: Wird der Wert in einem gerichtlichen Verfahren benötigt, gelten besondere Anforderungen. Das Gericht kann eine unabhängige Expertin oder einen unabhängigen Experten mit der Bewertung beauftragen.
So bereiten Sie sich auf die Verkehrswertbestimmung vor
Unabhängig von der objektindividuellen Bestandsaufnahme und der Bewertung von Einzelmerkmalen benötigen Sie für die Verkehrswertermittlung in der Regel folgende Unterlagen:
Grundrisse, Schnitte und Baupläne
Situationsplan bzw. Katasterplan
Baubeschreibung sowie Kubatur- und Flächenberechnung
Nachweise über Renovationen und Sanierungen
Bei Stockwerkeigentum zusätzlich:
Begründungsakt des Stockwerkeigentums und Aufteilungspläne
Jahresabrechnungen der gemeinschaftlichen Kosten
Stand des Erneuerungsfonds
Protokolle der letzten drei Stockwerkeigentümerversammlungen
Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft, sofern vorhanden
Bei Mietobjekten zusätzlich:
Mieterspiegel und Mietverträge
Unterlagen zu den Bewirtschaftungs- und Unterhaltskosten
Angaben zu Leerständen, Mietzinsreserven und geplanten Investitionen
Abrechnungen der Liegenschaftsverwaltung, sofern vorhanden
Bei bestehenden Rechten und Lasten zusätzlich:
Grundbuchauszüge mit eingetragenen Dienstbarkeiten und Grundlasten
Unterlagen zu Wohnrechten, Nutzniessungen, Wegrechten und anderen Dienstbarkeiten
Öffentlich beurkundete oder andere relevante Vereinbarungen
Nachweise zu Rechten, die noch nicht im Grundbuch eingetragen sind, sofern vorhanden
