Haus schätzen lassen – Worauf Sie achten sollten

Wer kann den Hauswert schätzen?

Den Wert Ihres Hauses können Sie in vielen Situationen selbst grob schätzen, aber eine verlässliche Bewertung erhalten Sie nur durch eine professionelle Immobilienschätzung. Fachpersonen verfügen über einen grossen Erfahrungsschatz und beurteilen bestimmte Gegebenheiten differenzierter als Laien.

Suchen Sie den richtigen Ansprechpartner für eine fundierte Schätzung, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Infrage kommen beispielsweise:

• Architekt/-innen

• Bauingenieur/-innen

• Immobilienmakler/-innen

• Schätzer/-innen mit eidgenössischem Fachausweis oder entsprechender Weiterbildung im Immobilienbereich

Verschiedene Methoden der Schätzung

Wollen Sie herausfinden, welchen Preis Sie für Ihre Immobilie verlangen können, müssen Sie ihren Verkehrswert kennen. Um ihn zu ermitteln, kommen je nach Objektart unterschiedliche Bewertungsmethoden zum Einsatz:

Die wichtigsten Faktoren

Damit der Wert Ihres Hauses möglichst präzise geschätzt werden kann, fliesst in die Berechnung eine Vielzahl von Kriterien ein. Dabei sind auch kantonale und objektspezifische Besonderheiten zu beachten. Zu den wichtigsten Faktoren zählen:

• Parzellengrösse: Quadratmeterzahl x aktueller Preis für einen Quadratmeter Bauland

• Wohnfläche: Raumaufteilung, Raumhöhe; Balkone und Sitzplätze werden je nach Berechnungsmethode anteilig berücksichtigt

• Baujahr: Alter der Liegenschaft und allfälliger Renovationsbedarf

• Zustand: Bausubstanz, Elektroinstallationen, Leitungen, Fenster, Türen und Bodenbeläge (z. B. Parkett oder Teppichboden)

• Bauweise: Konstruktion, verwendete Materialien und Ausbaustandard

• Lage: Mikrolage (Quartier), Makrolage (Region), Zonenart (z. B. Wohn- oder Mischzone)

• Aussenanlagen: Garten, Nebenräume, Garagen oder Abstellplätze

• Energieeffizienz: Wärmedämmung, Fenster, GEAK-Bericht

Was kostet eine Schätzung?

Welche Kosten auf Sie zukommen, hängt in erster Linie vom Umfang der Bewertung ab. Bei oftmals kostenfreien Online-Schätzungen geben Sie die relevanten Daten selbst ein. Dadurch können Sie sich einen ersten Überblick über den aktuellen Wert Ihres Objekts verschaffen. Eine fundierte Bewertung ersetzt das allerdings nicht.

Für eine einfache Schätzung oder ein Kurzgutachten sollten Sie etwa mit Kosten von 800 bis 1’500 CHF rechnen. Das Honorar ist jedoch meist frei vereinbar.

Bei einem umfassenden, gerichtsfähigen Gutachten sind etwa 2’000 bis 5’000 CHF typisch, wobei die konkreten Kosten je nach Objekt und Komplexität variieren können. Solche Gutachten werden vor allem bei rechtlichen Fragestellungen benötigt, etwa im Erbfall oder bei Scheidungen. Für steuerliche Zwecke sind die Bewertungen der Behörden massgebend. Private Gutachten können jedoch als ergänzende Grundlage dienen.

Diese Unterlagen brauchen Sie

Stellen Sie den Immobilienbewerter/-innen nicht alle Unterlagen zur Verfügung, die sie brauchen, kann sich das auf den Preis auswirken. Achten Sie daher darauf, möglichst alle Unterlagen zum Objekt einzureichen. Dazu zählen:

• aktueller Grundbuchauszug

• Situationsplan bzw. Katasterplan

• Baupläne (Grundrisse, Schnitte, Fassaden)

• Auszug aus dem ÖREB-Kataster

• Wohnflächenberechnung

• Nachweise über Renovationen und Sanierungen

• ggf. Unterlagen zur Denkmalpflege

Bei Stockwerkeigentum sind außerdem der Begründungsakt des Stockwerkeigentums und die Aufteilungspläne vorzulegen. Auch die Jahresabrechnungen sowie Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen sind wichtig.

Bei Renditeliegenschaften sollten Sie die Mietverträge und eine Übersicht der Nettomietzinse einreichen.

Zusätzlich können weitere Unterlagen hilfreich sein: Ein GEAK-Bericht liefert detaillierte Informationen zur Energieeffizienz der Liegenschaft. Nachweise der kantonalen Gebäudeversicherung zeigen, welche Versicherungen für das Gebäude bestehen. Eine sorgfältige Dokumentation von Renovationen und Sanierungen inklusive Umfang, Ausführungszeitpunkt und Kosten kann den Wert der Liegenschaft zusätzlich belegen.

Haben Sie Modernisierungen vor dem Hausverkauf durchgeführt, solten Sie entsprechende Belege bereithalten, da diese Investitionen den Marktwert meist erhöhen. Schliesslich kann eine präzise Wohn- und Nutzflächenberechnung eine wertvolle Ergänzung zu den Bauplänen darstellen und helfen, Unstimmigkeiten bei der Flächenangabe zu vermeiden.