Checkliste für einen erfolgreichen Immobilienverkauf
Um eine Immobilie reibungslos zu verkaufen, müssen Sie einige Besonderheiten beachten. Unsere Checkliste für den Immobilienverkauf zeigt Ihnen die einzelnen Schritte, die Sie gehen müssen. Wir erläutern Ihnen das richtige Vorgehen von der Vorbereitung des Verkaufs bis zur Eigentumsübertragung und zeigen Ihnen Ihre Möglichkeiten, wenn Ihre Käufer/-innen nicht zahlen.
Den Verkauf des Objekts vorbereiten
Informationspflicht
Haben Sie sich zum Verkauf Ihrer Immobilie entschlossen und kennen Ihren Auszugstermin bzw. können abschätzen, wann Sie das Objekt frühestens an einen Käufer oder eine Käuferin übergeben können, bereiten Sie die nötigen Unterlagen vor. Als Verkäufer/-in haben Sie zunächst die Informationspflicht. Die Angaben zur Beschaffenheit des Objekts und zur Fläche müssen exakt sein, sonst können geschlossene Verkaufsverträge angefochten oder aufgelöst werden. Folgende Angaben müssen Sie machen:
die Beschaffenheit der Immobilie und die exakte Flächenangabe
bestehende Verträge zum Objekt (z. B. bei vermieteten Mietobjekten)
die rechtliche Situation der Parzelle (z. B. Schuldbriefe, Hypotheken)
Entscheiden Sie sich für den Verkauf mit einem Maklerbüro, müssen Sie die Angaben diesem gegenüber machen. Der Makler oder die Maklerin erfragt solche Informationen im ersten Beratungsgespräch.
Gewährleistungspflicht (Sachgewährleistung)
Die Gewährleistung oder Mängelhaftung bedeutet beim Immobilienverkauf, dass Sie als Verkäufer/-in das Objekt ohne versteckte Mängel und mit der vereinbarten Beschaffenheit übergeben müssen. Das ist im Schweizerischen Obligationenrecht (OR) in Art. 197 verankert:
„Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache nicht körperliche oder rechtliche Mängel habe, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauche aufheben oder erheblich mindern.“
Liegt ein versteckter Mangel am Objekt vor, der für beide Vertragsparteien nicht erkennbar ist, liegt die Beweislast für den Mangel und dessen Vorliegen zum Zeitpunkt der Übergabe bei den Käufer/-innen. Bei arglistiger Verschweigung können Anfechtungs- und Schadenersatzansprüche gegen die Verkäufer/-innen nach Art. 28 OR ausgelöst werden.
Bei Grundstückskäufen gilt gemäss Art. 219a eine Rügefrist von 60 Tagen, sowohl für offene als auch für verdeckte Mängel nach der Entdeckung. Mängelansprüche von Käufer/-innen verjähren 5 Jahre nach dem Eigentumserwerb. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln beträgt die Haftung für versteckte Mängel 10 Jahre.
Würden Sie einen Ihnen bekannten Mangel absichtlich verschweigen, damit der Kaufvertrag zustande kommt, könnten die Käufer/-innen den Vertrag anfechten, den Kaufpreis mindern oder Schadenersatz fordern. Eine Beseitigung des Mangels kann verlangt werden, wenn das vertraglich nicht ausgeschlossen wurde.
Damit Ihre Käufer/-innen keine Gewährleistungsansprüche stellen können, sollten Sie prinzipiell alle Mängel an Ihrer Liegenschaft offenlegen und gegebenenfalls einen Bauexperten beauftragen, um versteckte Mängel zu finden. Dokumentieren Sie ausserdem jeden Schritt und jede Abmachung, um Rechtsstreitigkeiten auszuschliessen. In der Schweiz wird die Sachgewährleistung in Kaufverträgen für ältere Liegenschaften oftmals vertraglich komplett ausgeschlossen („gekauft wie gesehen“) – ausgenommen bei arglistig verschwiegenen Mängeln.
Immobilienwert bestimmen
Engagieren Sie Sachverständige, die anhand des Verkehrswertes den angemessenen Wert Ihres Objekts ermitteln. Dazu zählen Architekt/-innen, Bauingenieur/-innen und Makler/-innen. Der veranschlagte Verkaufspreis kann je nach Gutachter/-in um etwa 10 Prozent variieren, da die Wertermittlung zu einem grossen Anteil auf Schätzungen basiert. Feste Grössen, die für den Verkaufswert eine Rolle spielen, sind:
Lage und Infrastruktur
Beschaffenheit (z. B. Alter, Zustand, Grösse, Ausstattung)
Energiestandard (z. B. Vorliegen eines GEAK-Berichts)
Marktsituation und Preisentwicklungen auf dem Immobilienmarkt
Für die Ermittlung des Verkehrswertes benötigen Sachverständige unter anderem den Katasterplan bzw. Situationsplan, Grundbuchauszüge, Baupläne und eventuelle Mietverträge.
Von unabhängigen Sachverständigen angefertigte Gutachten haben auch vor Gericht Bestand. Für falsche Angaben haften dann die Gutachter/-innen. Insbesondere bei Erbschaftsangelegenheiten oder Scheidungsobjekten spielt das eine wichtige Rolle. Aber auch Banken oder Behörden erkennen nur professionell erstellte Gutachten an.
Käufer/-in gefunden - Wie geht es weiter?
Notartermin I: Kaufvertragsentwurf
In einem ersten Termin, bei dem Käufer/-in und Verkäufer/-in zugegen sind, werden die Details und Verkaufsbedingungen festgelegt. Der Vorteil einer gemeinsamen Sitzung ist, dass so unnötige Korrekturschleifen vermieden werden. Der Termin wird üblicherweise durch den Makler oder die Maklerin gesetzt. Die Abwicklung erfolgt durch freiberufliche Notare oder das zuständige Amtsnotariat. Wer die Urkundsperson wählt und die Kosten trägt, ist kantonal geregelt. Oft werden die Notariatskosten jeweils zur Hälfte oder von der Käuferschaft getragen. Im Anschluss haben beide Parteien die Möglichkeit, den Vertrag eingehend zu prüfen.
Ja. Das Schweizer Recht (Art. 216 OR) erklärt: „Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstande haben, bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung.“ Das gilt auch, wenn Sie Ihre Immobilie privat verkaufen wollen. Die Urkundsperson hat die Aufgabe, über die rechtliche Bedeutung des Vertrages aufzuklären und sicherzustellen, dass der Wille beider Parteien korrekt abgebildet wird.
Notartermin II: Der Kaufvertrag
Sind sich Verkäufer/-in und Käufer/-in über einen gültigen Vertragsstand einig geworden, unterzeichnen sie den Vertrag im Rahmen der öffentlichen Beurkundung. Können Sie selbst den Termin nicht wahrnehmen, besteht üblicherweise die Möglichkeit, eine Person schriftlich und öffentlich beglaubigt zu bevollmächtigen.
Zahlungsversprechen und Grundbuchanmeldung
In der Schweiz ist es üblich, das Eigentum zu übertragen, nachdem die Zahlung gesichert ist. Meist wird vor der Grundbuchanmeldung ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen einer Schweizer Bank der Käufer/-innen eingeholt. Ist das Objekt durch die Käufer/-innen fremdfinanziert, wird meist parallel ein Schuldbrief für die neue Bank errichtet oder ein bestehender überschrieben. Das Notariat meldet anschliessend den Eigentumsübergang zur Eintragung im Grundbuch an oder die Verkäufer/-innen geben die Grundbuchanmeldung selbst ab.
Die Zahlung wird fällig
Sobald die Voraussetzungen, etwa die Eintragung im Grundbuch, erfüllt sind, löst die Bank der Käufer/-innen aufgrund des Zahlungsversprechens die Überweisung an die Verkäuferschaft aus. Die Käufer/-innen werden als neue Eigentümer/-innen im Hauptbuch des Grundbuchs eingetragen.
Die Kosten für die öffentliche Beurkundung und das Grundbuchamt sind kantonal abhängig und an Gebührenordnungen gebunden. Typisch sind 0,1 bis 0,5 Prozent vom Kaufpreis pro Posten. Zusätzlich fällt in vielen Kantonen eine Handänderungssteuer von etwa 1 bis 3 Prozent an. Darin inbegriffen sind die Gebühren rund um die Verkaufsabwicklung.
Rechtsschutzmöglichkeiten: Was passiert, wenn die Käufer/-innen nicht zahlen?
Lassen Sie sich ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen der finanzierenden Bank vorlegen, bevor Sie die Eigentumsübertragung beim Grundbuchamt anmelden. Das bietet den besten Schutz vor Zahlungsausfällen. Wurde der Vertrag unterzeichnet, aber die Käuferschaft kommt ihrer Zahlungspflicht nicht nach, haben Sie als Verkäufer/-in nach Obligationenrecht (OR) verschiedene Möglichkeiten:
Auf die Erhebung von Verzugszinsen haben Sie gemäss Art. 104 OR einen gesetzlichen Anspruch. Der gesetzliche Verzugszins liegt bei 5 Prozent pro Jahr.
Bei Immobilienverkäufen ist nach Art. 214 OR ein sofortiger Rücktritt ohne Nachfrist möglich, wenn die Käufer/-innen in Verzug geraten. Eine Mahnung ist nur in Ausnahmen erforderlich. Bei einvernehmlicher Rückabwicklung trägt jede Partei ihre eigenen Kosten. Muss ein Gerichtsverfahren geführt werden, haftet der Verlierer, also meist die Käuferschaft, für die Gesamtkosten.
Gemäss Art. 97 ff. OR in Verbindung mit Art. 215 OR haben Sie als Verkäufer/-in die Möglichkeit, Schadenersatz zu fordern, nachdem Sie vom Kaufvertrag zurückgetreten sind. Dazu muss ein Verschulden des Käufers bzw. der Käuferin vorliegen.
Video: Welche Fehler Sie beim Immobilienverkauf vermeiden sollten
Ein Immobilienverkauf ist komplex und kleine Fehler können schnell grosse finanzielle Folgen haben. Wir zeigen Ihnen im Video die 7 grössten Fehler beim Immobilienverkauf und wie Sie sie vermeiden:
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