Marktpreis, Angebotspreis, Verkaufspreis: Das sind die Unterschiede
Um eine Liegenschaft erfolgreich zu verkaufen, müssen die Zahlen stimmen. An erster Stelle steht dabei eine möglichst realistische Preiskalkulation. Damit Sie sich auf dem Schweizer Immobilienmarkt gut zurechtfinden und stets den Überblick behalten, erklären wir die Unterschiede zwischen Markt-, Angebots- und Verkaufspreis.
Markt-, Angebots- und Verkaufspreis im Vergleich
Was ist der Marktpreis?
Der Marktpreis oder Marktwert ist der Preis, der für eine Liegenschaft unter den aktuellen Marktbedingungen voraussichtlich erzielt werden kann. Er kann anhand tatsächlich erzielter Preise vergleichbarer Liegenschaften geschätzt werden. Dabei spielen Angebot und Nachfrage eine zentrale Rolle. Wichtige Faktoren sind etwa Lage, Grundstücks- und Wohnfläche, Zustand, Ausbaustandard und Nutzungsmöglichkeiten.
So kann sich beispielsweise der Marktpreis für zwei Einfamilienhäuser mit ähnlicher Grösse und Ausstattung je nach Gegend deutlich voneinander unterscheiden. Um den Marktwert einer Immobilie möglichst zuverlässig einzuschätzen, müssen daher aktuelle Trends, regionale Besonderheiten und die Entwicklung der Immobilienpreise beachtet werden.
Was ist der Verkehrswert und wie wird er berechnet?
In Zusammenhang mit der Immobilienbewertung wird in der Schweiz häufig nicht nur vom Marktwert, sondern auch vom Verkehrswert gesprochen. Er lässt sich je nach Objektart und Nutzung anhand unterschiedlicher Verfahren feststellen:
Wo möglich, wird die Vergleichswertmethode angewendet, die auf dem Vergleich ähnlicher Liegenschaften und der erzielten Verkaufspreise am Markt beruht.
Gibt es zu wenige vergleichbare Objekte oder ist eine Liegenschaft besonders individuell, kann die Realwertmethode oder Sachwertmethode angewendet werden. Dabei werden der Wert des Grundstücks, die Erstellungskosten der darauf befindlichen Gebäude und die Wertminderung durch Alter und Abnutzung berücksichtigt.
Bei Renditeliegenschaften wird häufig die Ertragswertmethode angewendet. Entscheidend ist dabei, welche Einnahmen die Liegenschaft langfristig erwirtschaften kann. Berücksichtigt werden unter anderem die Mieterträge, laufende Kosten, mögliche Leerstände und der Kapitalisierungssatz.
Was ist der Angebotspreis?
Beim Angebotspreis handelt es sich um den Preis, zu dem die Liegenschaft am Markt angeboten wird. Er wird von der Eigentümerschaft festgelegt oder im Rahmen eines Maklermandats durch das beauftragte Maklerbüro vorgeschlagen. Der Angebotspreis sollte sich an einem realistischen Marktwert orientieren.
Je nach Objekt, Region und Marktlage kann ein angemessener Verhandlungsspielraum berücksichtigt werden. Liegt der Angebotspreis aber zu hoch über dem Marktwert, kann das Kaufinteressierte abschrecken. Das kann sich auch auf die Dauer des Immobilienverkaufs auswirken. Wird er dagegen zu tief angesetzt, reduziert sich die potenziell mögliche Gewinnspanne für die Verkäufer/-innen.
Haben Sie den Marktwert Ihrer Immobilie zuverlässig eingeschätzt, können Sie den Angebotspreis entsprechend festlegen. Entscheidend sind dabei auch die aktuelle Nachfrage, die Konkurrenzsituation und die gewünschte Verkaufsstrategie.
Bei hoher Nachfrage kann es sinnvoll sein, den Angebotspreis bewusst etwas tiefer anzusetzen. Dadurch lassen sich rasch mehrere Interessierte ansprechen und Verkäufer/-innen erhalten oft mehrere Offerten. Durch den entstehenden Wettbewerb kann sich der endgültige Verkaufspreis unter Umständen erhöhen, allerdings geschieht das nicht automatisch. Entsteht keine Konkurrenz, bleibt der tiefe Angebotspreis bestehen.
Sind Sie unsicher, welcher Angebotspreis für Ihr Objekt angemessen ist, können Sie sich von erfahrenen Makler/-innen unterstützen lassen. Sie kennen den lokalen Markt und können besser einschätzen, welcher Preis zum aktuellen Zeitpunkt realistisch erzielbar ist.
Was ist der Verkaufspreis?
Der Verkaufspreis ist der Preis, der für eine Immobilie am Ende tatsächlich erzielt wird. Er ergibt sich aus den Verkaufsverhandlungen und wird im Kaufvertrag verbindlich festgehalten. Zusätzlich zum Verkaufspreis können beim Immobilienverkauf allerdings weitere Kosten für beide Parteien entstehen. Dazu zählen unter anderem:
Maklerhonorar: Typischerweise zahlen die Verkäufer/-innen das Maklerhonorar. Die Höhe ist nicht gesetzlich festgelegt und kann verhandelt werden, in der Praxis beträgt es aber meist zwischen 2 und 3 Prozent des erzielten Verkaufspreises.
Notariats- und Grundbuchgebühren: Die Gebühren sind kantonal unterschiedlich geregelt, liegen in vielen Fällen insgesamt aber unter 1 Prozent des Kaufpreises. Häufig werden sie zwischen der Käuferschaft und der Verkäuferschaft geteilt.
Handänderungssteuer: Sie ist in der Schweiz nicht einheitlich geregelt. Manche Kantone erheben keine Handänderungssteuer, andere sehen stattdessen Gebühren vor. Auch wer sie zahlen muss, ist unterschiedlich.
Grundstückgewinnsteuer: Sie kann beim Verkauf einer Liegenschaft für die Verkäufer/-innen anfallen. Ihre Höhe hängt unter anderem vom erzielten Gewinn, der Besitzdauer, den anrechenbaren Anlagekosten und den kantonalen Regelungen ab.
Schuldbriefkosten: Benötigen Käufer/-innen für die Finanzierung einen neuen oder höheren Schuldbrief, können zusätzliche Kosten entstehen. Die Höhe richtet sich nach dem Kanton und dem Schuldbriefbetrag.
Für Käufer/-innen können die Kaufnebenkosten die Gesamtkosten deutlich erhöhen. Sie können bis zu 5 Prozent des Kaufpreises ausmachen, die tatsächliche Höhe und die Kostenverteilung hängen aber stark vom Einzelfall ab.
Damit ein Hausverkauf schnell und erfolgreich verläuft, sollte der Angebotspreis möglichst realistisch angesetzt werden und sich am Marktwert orientieren. Dafür sind eine gute Kenntnis des regionalen Immobilienmarktes und die richtige Wertermittlung der Liegenschaft nötig. Lassen Sie auch genügend Spielraum für Verhandlungen. So erhöhen Sie Ihre Chancen, passende Kaufinteressierte zu finden und einen guten Verkaufspreis zu erzielen. Berücksichtigen Sie ausserdem die Nebenkosten, die beim Immobilienverkauf entstehen können, und beziehen Sie diese in Ihre Kalkulation ein.
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Häufig gestellte Fragen
Wie berechnet man den Angebotspreis?
Bei der Kalkulation eines Angebotspreises ist das Ziel, einen Gewinn zu erwirtschaften. Der Angebotspreis wird bewusst höher als der Marktpreis gesetzt, um einen Verhandlungsspielraum bzw. Preisnachlässe zu ermöglichen. Wichtig ist, dass der Marktpreis und der Angebotspreis nicht zu weit auseinanderliegen. Wird der Angebotspreis zu hoch angesetzt, schreckt dies Interessent:innen ab. Bei einem zu niedrigen Angebotspreis fällt der Gewinn der Verkäufer:innen nur gering aus. Empfehlenswert ist ein Aufschlag in Höhe von 5 bis 10 Prozent auf den Marktpreis.
Ist der Verkehrswert gleich der Verkaufspreis?
Der Verkehrswert ist nur ein dank Berechnungen theoretisch angenommener Wert. Der Verkaufspreis hingegen wird tatsächlich gezahlt. Nicht immer sind die Werte identisch. Der Verkaufspreis kann über oder unter dem Verkehrswert liegen. Liegt zwischen beiden Werten nur ein geringer Abstand, kann von einer fairen Preisgestaltung für beide Seiten ausgegangen werden. Fällt der Verkaufspreis deutlich höher als der Verkehrswert aus, ist die Immobilie den Preis nach objektiven Kriterien nicht wert. Eine hohe Nachfrage bei knappem Angebot kann dennoch dazu führen, dass Objekte weit über dem Verkehrswert vermarktet und verkauft werden.
