So wird Ihr Grundstücksverkauf ein voller Erfolg

Wie ermittle ich den Wert meiner Parzelle?

Beim Verkauf des eigenen Landes steht an erster Stelle die Wertermittlung. Ist Ihre Parzelle als Bauland ausgewiesen, lohnt es sich oft, sie zu verkaufen. Besonders in stadtnahen Gegenden sind die Möglichkeiten für einen Verkauf aktuell gut. Bei der Wertermittlung müssen Sie einige Aspekte beachten.

Landwert

Die Objektbewertung und die Ermittlung des Preises sind die wichtigsten Aspekte, wenn Sie Ihre Parzelle verkaufen wollen. Denn ein realistischer Preis ist notwendig, um Interessent/-innen zu überzeugen. Der durchschnittliche Preis für ein baureifes Grundstück in der Schweiz variiert stark und hängt insbesondere von Kanton, Gemeinde, Lageklasse und Nutzungsart ab. Je nach Region können die Preise deutlich über oder unter 500 bis 1’000 CHF pro Quadratmeter liegen. Um den Wert Ihres Baulands zu ermitteln, können Sie Gutachter/-innen beauftragen. Die lokalen Landwerte, Zonenpläne und aktuellen Transaktionspreise vergleichbarer Objekte spielen dabei eine zentrale Rolle.

Lageklassen und amtliche Schätzungen

In der Schweiz orientiert man sich an kantonalen Schätzwerten, Lageklassen, amtlichen Schätzungen sowie vergangenen Handänderungen und aktuellen Marktpreisen in der Region. Einsehen können Sie entsprechende Geodaten oft in kantonalen GIS-Portalen oder bei der zuständigen Gemeinde. Ausgehend von diesen Werten ist es Gutachter/-innen möglich, den reellen Wert einer Parzelle zu ermitteln.

Verfahren der Wertermittlung

Um den Wert einer unbebauten oder bebauten Parzelle zu ermitteln, gibt es unterschiedliche Verfahren. Welche Methode angewendet wird, hängt von der Art der Liegenschaft ab. Folgende Methoden gibt es:

• Vergleichswertverfahren: Das Vergleichswertverfahren setzt das Land in Relation zu ähnlichen Parzellen unter dem Aspekt der Werthaltigkeit und ermittelt dadurch einen angemessenen Kaufpreis. Dieses Verfahren wird in der Regel bei privat genutzten Wohnbauzonen angewendet.

• Ertragswertverfahren: Das Verfahren kommt vor allem bei Land zum Einsatz, bei dem die zukünftig erzielbaren Erträge für den Wert ausschlaggebend sind. Beispiele dafür sind Mietobjekte oder Geschäftsgrundstücke.

• Sachwertverfahren: Beim Sachwertverfahren geht es vor allem darum, die voraussichtlichen Kosten zur Wiederherstellung der Liegenschaft einzuschätzen. Auf diese Weise kann der Wert einer bebauten Parzelle ermittelt werden.

Preisfaktoren beim Grundstücksverkauf

Jede Parzelle muss individuell betrachtet werden, um ihren tatsächlichen Wert und damit den Verkaufspreis zu ermitteln. Schon kleine Abweichungen können im Einzelfall grossen Einfluss auf den Wert haben. So kann ein nach Süden ausgerichtetes Bauland einen höheren Preis erzielen als ähnliche Objekte mit einer Ausrichtung nach Norden oder Osten.

Gewerbemakler/-innen kennen die Preise der Region am besten und können Sie bei der Preisermittlung unterstützen. Während beispielsweise eine gute Infrastruktur ein Bonus ist, wird die Nähe zu Gewerbe und Industrie aufgrund der Lärmbelastung eher negativ beurteilt. Unter anderem spielen folgende Faktoren beim Verkauf eine Rolle:

• regionale Lage

• Ausrichtung

• Fläche

• Zuschnitt

• Infrastruktur und angrenzendes Gewerbe

• Altlasten oder öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen

• Bebaubarkeit

Bebaubarkeit als Top-Faktor

Für den oder die Käufer/-in ist es besonders wichtig, die Nutzbarkeit des Baulands in Erfahrung zu bringen. Zonenplan und Gestaltungsplan der Gemeinde geben darüber Auskunft. Sind keine eindeutigen Pläne vorhanden, können Sie ein Bauermittlungsgesuch stellen. Reichen Sie dafür Vorschläge einer möglichen Bebauung beim zuständigen Bauamt ein, um Auskunft über die Bebaubarkeit zu erhalten.

Die Investition in das Vorprojekt lohnt sich: Eine Parzelle, die mit mehreren Etagen bebaut werden kann, ist für potenzielle Käufer/-innen wesentlich attraktiver und daher auch mehr wert als ein nur teilweise oder gar nicht bebaubares Stück Land.

Vorsicht bei Erschliessungskosten

Die Erschliessungskosten umfassen in der Regel alle anfallenden Anschlusskosten für Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Telefon und Internet. Ist Ihr Land nicht oder nur teilerschlossen, kommen je nach Gemeinde sehr hohe Erschliessungskosten auf den oder die Käufer/-in zu, was Einfluss auf den Verkaufspreis und die Nachfrage hat.

Kennen Sie Ihre Zielgruppe

Grundsätzlich kommen zwei verschiedene Zielgruppen als Käufer/-innen infrage. Zum einen Privatpersonen, die den Grund selbst als Baufläche nutzen, oder Bauträger/-innen und Investor/-innen, die gewerbliche Bauvorhaben verwirklichen wollen. Je nachdem, ob und in welcher Weise auf Ihrer Parzelle gebaut werden darf, ändert sich nicht nur die Zielgruppe, sondern auch der Preis, den Sie erzielen können.

Tipps für den erfolgreichen Grundstücksverkauf

Um eine Parzelle erfolgreich zu verkaufen, ist neben der realistischen Preiskalkulation oft eine gewisse Vermarktungsstrategie entscheidend. Je nach Lage, Grösse und Wert sollte ein individueller Plan entwickelt werden, um die passenden Käufer/-innen zu erreichen. Mit den richtigen Tipps gelingt Ihnen der Verkauf schnell, reibungslos und zum bestmöglichen Preis:

• Tragen Sie im Vorfeld alle relevanten Informationen für Interessent/-innen zusammen, vom Zonenplan über konkrete Masse bis zur Höhe lokaler Steuern.

• Erstellen Sie ein ansprechendes Exposé, in dem Sie konkrete Angaben machen, die Vorteile herausstellen und attraktive Bilder hinzufügen.

• Nutzen Sie nicht nur gängige Immobiliensuchportale, sondern erkundigen Sie sich auch nach Vermittlungsmöglichkeiten, die auf Ihr Objekt spezialisiert sind.

• Bereiten Sie sich auf Besichtigungstermine gut vor und wählen Sie möglichst eine Zeit bei hellem Tageslicht.

• Holen Sie sich Unterstützung von Makler/-innen. Diese entlasten Sie, verfügen über breites Branchenwissen und zeigen oft grösseres Verhandlungsgeschick als Laien.

Wie läuft der Verkauf einer Parzelle ab?

Nachdem Sie den Wert ermittelt und Käufer/-innen gefunden haben, müssen einige Formalitäten erledigt werden. Beim Grundstücksverkauf sind bestimmte rechtliche Voraussetzungen zu erfüllen und Dokumente bereitzuhalten. So sieht der Ablauf aus:

Gang zu Notar/-in, Rechtsanwalt/-in oder Grundbuchamt

Beim Verkauf von Liegenschaften muss verpflichtend eine öffentliche Beurkundung stattfinden. Je nach Kanton wird das durch Notar/-innen, spezialisierte Rechtsanwält/-innen oder direkt durch das Grundbuchamt abgewickelt. Diese Instanz vermittelt neutral zwischen Verkäufer/-in und Käufer/-in, kümmert sich um den Kaufvertrag, die Anmeldung beim Grundbuchamt und hält alle sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten fest.

Unterlagen für das Steueramt

Eine weitere wichtige Verpflichtung ist die Abwicklung der Grundstückgewinnsteuer. Hierfür müssen Sie die Anlagekosten, das bedeutet den Kaufpreis plus die werterhaltenden oder wertvermehrenden Investitionen, lückenlos belegen können. Sie sind vom Verkaufserlös abzuziehen.

Benötigte Dokumente

Nur mit den erforderlichen Unterlagen ist der Verkauf auch rechtmässig. Folgende Unterlagen müssen Sie zusammentragen:

Mit welche Kosten müssen Sie beim Grundstücksverkauf rechnen?

Diese Kosten beim Immobilienverkauf kommen im Falle eines Grundstücksverkaufs auf Sie zu:

• Maklerprovision: Die Maklerprovision liegt üblicherweise im Bereich von 2 bis 3 Prozent des Kaufpreises, kann aber je nach Kanton, Objekt und individueller Vereinbarung abweichen.

• Wertermittlung: Wenn Sie eine/-n Makler/-in engagiert haben, ist die Ermittlung des Wertes oft in der Provision inbegriffen. Ansonsten kostet ein Kurzgutachten typischerweise ca. 500 bis 1’000 CHF, ein Vollgutachten entsprechend mehr.

• Notariats- und Grundbuchgebühren: Sie unterscheiden sich kantonal stark und belaufen sich häufig auf etwa 0,1 bis 0,5 Prozent des Verkaufspreises. Üblicherweise werden sie hälftig zwischen Käuferschaft und Verkäuferschaft geteilt.

• Grundbuchauszug: Ein aktueller Auszug kostet beim Grundbuchamt je nach Kanton und Gemeinde etwa 20 bis 50 CHF.

• Bauermittlungsgesuch: Wenn Sie für den Verkauf abklären lassen wollen, was gebaut werden darf, können Sie ein Bauermittlungsgesuch stellen. Die Kosten betragen je nach Aufwand und Gemeinde oft zwischen 200 und 1’000 CHF.

• Vorfälligkeitsentschädigung: Ist die Laufzeit der Festhypothek, mit der Sie Ihre Liegenschaft finanziert haben, noch nicht verstrichen, wird die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Sie kann schnell mehrere Tausend Franken kosten.

Welche Steuern fallen an?

Beim Immobilienverkauf in der Schweiz fällt unweigerlich die Grundstückgewinnsteuer an. Sie besteuert die Differenz zwischen dem damaligen Kaufpreis und dem jetzigen Verkaufserlös. Die Höhe der Steuer ist progressiv und hängt stark von der Besitzdauer ab: Je länger Sie die Parzelle besessen haben, desto höher ist in vielen Kantonen der Rabatt auf die Steuer.