Haus verkaufen bei Scheidung oder Trennung: Diese Möglichkeiten haben Sie

Immobilienverkauf bei Scheidung oder Trennung: Welche Lösungen gibt es?

Wenn Sie sich trennen oder scheiden lassen und gemeinsam eine Liegenschaft besitzen, gibt es mehrere Möglichkeiten, die für Sie infrage kommen können. Die passende Lösung hängt vor allem davon ab, ob beide das Haus verkaufen möchten, eine Person darin wohnen bleiben will oder die Liegenschaft weiterhin gemeinsam genutzt oder vermietet werden soll. Auch die Eigentumsverhältnisse, die Finanzierung und der Güterstand spielen eine wichtige Rolle.

Verkauf auf dem freien Markt

Der Verkauf des Hauses ist häufig die einfachste Möglichkeit, wenn beide Parteien einen klaren finanziellen Schnitt möchten. Die Immobilie wird am freien Markt angeboten, die bestehende Hypothek wird aus dem Verkaufserlös abgelöst und der verbleibende Betrag nach den Eigentumsanteilen sowie allfälligen weiteren Ansprüchen verteilt.

Eine Person übernimmt das Haus und zahlt die andere aus

Möchte eine Person im Haus bleiben, kann sie den Anteil der anderen übernehmen und diese entsprechend auszahlen. Dafür müssen zunächst der Wert der Liegenschaft und die finanziellen Möglichkeiten geklärt werden. Einer möglichen Übernahme der Hypothek bzw. einer Entlassung der ausscheidenden Person aus dem Hypothekarvertrag muss die Bank zustimmen.

Haus gemeinsam behalten oder vermieten

Ein gemeinsames Haus muss nicht unmittelbar nach der Trennung verkauft werden. Die Liegenschaft kann zunächst im gemeinsamen Eigentum bleiben und selbst genutzt oder vermietet werden. Das kann sinnvoll sein, wenn ein Verkauf aktuell ungünstig ist oder sich beide über die weitere Nutzung einigen können. Allerdings bleiben beide Parteien damit auch langfristig finanziell und organisatorisch miteinander verbunden.

Realteilung oder getrennte Nutzung

Bei einer Realteilung wird das Grundstück in mehrere Grundstücke aufgeteilt. Ein Haus kann auch baulich und rechtlich in getrennt nutzbare Einheiten aufgeteilt werden. Dazu werden verschiedene Einheiten als Stockwerkeigentum ausgeschieden. Voraussetzung ist, dass die Immobilie dafür geeignet ist. Je nach Objekt können bauliche Veränderungen erforderlich sein, sodass diese Lösung mit erheblichem Aufwand und Kosten verbunden sein kann.

Öffentliche Versteigerung zur Aufhebung des Miteigentums

Können sich die Miteigentümer/-innen nicht auf eine andere Lösung einigen, kann grundsätzlich jede/-r die Aufhebung des Miteigentums verlangen. Eine Möglichkeit ist dann die öffentliche Versteigerung der Liegenschaft. Dabei haben die Beteiligten allerdings weniger Einfluss auf den Ablauf und das Verkaufsergebnis als bei einem Verkauf auf dem freien Markt. Deshalb ist eine einvernehmliche Lösung meist vorzuziehen.

Wem gehört das Haus bei einer Scheidung?

Wer Eigentümer/-in des Hauses ist, hängt zunächst davon ab, wer im Grundbuch eingetragen ist und welche Eigentumsform besteht. Die Ehe allein macht eine Person nicht automatisch zur Miteigentümerin oder zum Miteigentümer. Auch wer wie viel zur Finanzierung beigetragen hat, entscheidet nicht automatisch über die Eigentumsverhältnisse.

Beide Ehepartner/-innen stehen im Grundbuch

Sind beide Ehepartner/-innen im Grundbuch eingetragen, sind sie entsprechend ihrer dort festgehaltenen Eigentumsanteile Miteigentümer/-innen. Eine Person kann die andere nicht einfach aus dem Grundbuch streichen lassen. Entsprechend müssen einem Verkauf der gesamten Liegenschaft beide zustimmen. Mögliche Lösungen sind in diesem Fall

• der gemeinsame Verkauf,

• die Übernahme des Hauses durch eine Person,

• das gemeinsame Behalten der Immobilie oder

• eine Realteilung.

Kommt keine Einigung zustande, kann grundsätzlich jede/-r Miteigentümer/-in die Aufhebung des Miteigentums verlangen.

Nur eine Person steht im Grundbuch

Ist nur ein/-e Ehepartner/-in im Grundbuch eingetragen, ist diese Person grundsätzlich alleinige/-r Eigentümer/-in der Liegenschaft. Die Ehe allein macht die andere Person nicht automatisch zur Miteigentümerin oder zum Miteigentümer. Bei einer Scheidung kann die nicht eingetragene Person jedoch unter Umständen einen finanziellen Anspruch haben, etwa im Rahmen der Errungenschaftsbeteiligung. Entscheidend sind dabei unter anderem der Güterstand, ein möglicher Ehevertrag sowie das Vermögen und die Schulden der Ehepartner/-innen.

Einer möchte das Haus bei der Scheidung nicht verkaufen: Was können Sie tun?

Wenn beide Ehepartner/-innen im Grundbuch stehen, kann eine Person das gemeinsame Haus nicht allein verkaufen. Ein Verkauf auf dem freien Markt ist nur möglich, wenn beide Miteigentümer/-innen zustimmen. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, das gemeinsame Eigentum zu beenden.

Am einfachsten ist es, wenn sich beide Parteien auf eine Lösung einigen. Bei festgefahrenen Gesprächen kann eine Mediation helfen, sofern beide Parteien grundsätzlich zu einer gemeinsamen Lösung bereit sind. Möchte ein/-e Ehepartner/-in im Haus bleiben, kann diese Person die andere auszahlen und die Liegenschaft übernehmen.

Kommt keine Einigung zustande, kann grundsätzlich jede/-r Miteigentümer/-in die Aufhebung des Miteigentums verlangen. Je nach Situation kann die Liegenschaft geteilt, verkauft, auf eine Person übertragen oder öffentlich versteigert werden. Sind minderjährige Kinder im Haushalt, sollten Sie ausserdem berücksichtigen, wie sich die jeweilige Lösung auf deren Wohnsituation auswirkt.

Wie viel ist das Haus bei einer Scheidung wert und wie wird der Erlös verteilt?

Bevor Sie über einen Verkauf der Liegenschaft oder die Auszahlung der anderen Person entscheiden, müssen Sie wissen, wie viel die Immobilie aktuell wert ist. Für eine erste Einschätzung können Sie den groben Wert anhand von Online-Portalen ermitteln. Das ersetzt aber keine unabhängige Immobilienbewertung. Eine fundierte Einschätzung des Marktwerts kann Ihnen zum Beispiel eine Immobilienmaklerin oder ein Immobilienmakler geben.

Sind sich beide Parteien über den Wert einig, ist ein unabhängiges Gutachten nicht zwingend erforderlich. Bestehen dagegen unterschiedliche Vorstellungen über den Wert der Liegenschaft, kann eine neutrale Bewertung eine wichtige Grundlage schaffen. Wird der Wert der Immobilie in einem Gerichtsverfahren benötigt, ist eine unabhängige und nachvollziehbare Bewertung durch eine qualifizierte Fachperson erforderlich.

Was bleibt vom Verkaufspreis übrig?

Der Verkaufspreis entspricht nicht automatisch dem Betrag, der anschliessend zwischen den Ehepartnern/-innen aufgeteilt werden kann. Berücksichtigt werden müssen unter anderem:

• die Restschuld der Hypothek

• das Maklerhonorar

• allfällige Handänderungsabgaben

• eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung

• die Grundstückgewinnsteuer

• weitere abzulösende Belastungen

• Kosten für die Löschung oder Anpassung von Schuldbriefen

Eine vereinfachte Rechnung zur Orientierung könnte etwa so aussehen:

• Verkaufspreis: 1'000'000 CHF

• Restschuld: 500'000 CHF

• Verkaufs- und sonstige Kosten: 30'000 CHF

• Vorfälligkeitsentschädigung: 10'000 CHF

• Verbleibender Betrag vor Grundstückgewinnsteuer: 460'000 CHF

Bei einem Eigentumsanteil von jeweils 50 Prozent würden sich in diesem Beispiel zunächst 230'000 CHF pro Person ergeben. Wie der Erlös tatsächlich verteilt wird, hängt allerdings von den Eigentumsanteilen, den konkreten Vereinbarungen und der güterrechtlichen Situation ab. Auch güterrechtliche Ansprüche und getätigte Investitionen können eine Rolle spielen.

Was passiert mit der Hypothek bei Trennung und Scheidung?

Eine Trennung ändert zunächst nichts an einem bestehenden Hypothekarvertrag. Stehen beide Ehepartner/-innen im Vertrag, bleiben auch beide für die Rückzahlung verantwortlich. Das gilt auch, wenn nur eine Person weiterhin im Haus wohnt. Deshalb sollten Sie frühzeitig klären, wie mit der Hypothek weiter verfahren wird. Übernimmt ein/-e Ehepartner/-in das Haus, kann die Finanzierung unter Umständen auf diese Person übertragen werden, sofern die Bank zustimmt und die Finanzierung auch allein getragen werden kann.

Wird das Haus verkauft, wird die noch offene Hypothek üblicherweise aus dem Verkaufserlös abgelöst. Reicht dieser nicht aus, um die Restschuld und die anfallenden Kosten vollständig zu begleichen, bleibt eine finanzielle Lücke. Für deren Begleichung müssen die Kreditnehmer/-innen weiterhin aufkommen, soweit sie gegenüber der Bank persönlich haften. Wie in diesem Fall konkret verfahren werden soll, muss mit der Bank geklärt werden.

Haus während der Trennungsfrist verkaufen: Was gilt in der Schweiz?

In der Schweiz müssen Ehepartner/-innen grundsätzlich zwei Jahre getrennt leben, bevor eine Person die Scheidung gegen den Willen der anderen verlangen kann. Diese Trennungsfrist ist allerdings nicht erforderlich, wenn beide Ehepartner/-innen die Scheidung gemeinsam beantragen.

Einem Hausverkauf steht jedoch auch die Trennungsfrist nicht entgegen. Sind sich die Eigentümer/-innen einig, kann die Liegenschaft bereits während dieser Zeit verkauft werden. Ob ein Verkauf sinnvoll ist, hängt unter anderem von der Finanzierung, der steuerlichen Situation und der weiteren Nutzung des Hauses ab.

Möchte beispielsweise eine Person die Liegenschaft übernehmen oder ist die Wohnsituation der Familie noch nicht geklärt, kann es sinnvoll sein, mit dem Verkauf zu warten. Auch nach der Scheidung kann die Liegenschaft verkauft, vermietet oder von einer der beiden Personen übernommen werden.

Steuern beim Hausverkauf nach Trennung oder Scheidung

Beim Verkauf einer Liegenschaft kann neben den Verkaufskosten auch Grundstückgewinnsteuer anfallen. Sie wird vom Kanton und teilweise von der Gemeinde erhoben, in der sich die Liegenschaft befindet. Wie hoch die Steuer ausfällt, unterscheidet sich je nach Kanton und hängt unter anderem vom Grundstückgewinn, der Besitzesdauer, den Anlagekosten und den anrechenbaren Kosten ab.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden, wenn eine selbst bewohnte Liegenschaft verkauft und der Erlös innerhalb der kantonalen Frist für eine gleichgenutzte Ersatzliegenschaft verwendet wird.

Auch bei der Übertragung eines Miteigentumsanteils zwischen Ehepartnern/-innen können besondere steuerliche Regeln gelten. Im Zusammenhang mit einer Scheidung ist unter bestimmten Voraussetzungen ein Steueraufschub möglich. Da die steuerlichen Regelungen je nach Kanton unterschiedlich sein können, sollten Sie diese vor dem Verkauf oder einer Übertragung abklären.

Daneben kann auch eine Handänderungssteuer beim Verkauf der Liegenschaft anfallen. Ob sie erhoben wird und zu welchem Anteil die Käuferschaft oder die Verkäuferschaft sie bezahlt, ist kantonal unterschiedlich geregelt. Teilweise gibt es statt einer Handänderungssteuer auch eine entsprechende Gebühr.

Ist gerade ein guter Zeitpunkt für einen Hausverkauf in der Schweiz?

Ob sich ein Immobilienverkauf aktuell für Sie lohnt, hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab. Neben dem Zustand Ihrer Liegenschaft und der Region, in der sie sich befindet, ist auch die allgemeine Marktlage entscheidend.

Der Schweizerische Wohnimmobilienpreisindex (IMPI) zeigte im 2. Quartal 2026 einen Anstieg um 0,7 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Schweizweit sanken die Preise für Einfamilienhäuser um 0,4 Prozent, während Eigentumswohnungen 1,6 Prozent teurer wurden. Am stärksten stiegen die Preise für Wohneigentum in städtischen Gemeinden kleiner Agglomerationen oder ausserhalb von Agglomerationen mit einem Plus von +1,8 Prozent. In ländlichen Gemeinden blieben sie dagegen stabil.

Für Käufer/-innen sind unter anderem die Inflationsrate und die Hypothekarzinsen relevant, weil sie beeinflussen, wie stark die laufenden Kosten steigen und wie teuer eine Immobilienfinanzierung ist. Die Jahresinflation verringerte sich im Juli 2026 leicht von 0,5 auf 0,4 Prozent.

Die Zinssätze für zehnjährige Festhypotheken liegen derzeit je nach Anbieter zwischen 1,61 und 2,09 Prozent. Für variable Hypotheken gelten je nach Anbieter aktuell Zinssätze zwischen 2,35 und 3,05 Prozent.