Immobiliengutachter/-innen: Aufgaben, Kosten, Gutachtenarten

Was machen Immobiliengutachter/-innen?

Immobiliengutachter/-innen ermitteln den Wert einer Liegenschaft oder einer unbebauten Parzelle und erstellen auf dieser Grundlage ein Gutachten. Je nach Auftrag und Qualifikation können sie ausserdem den baulichen und technischen Zustand eines Objekts beurteilen. Bei einer Immobilienbewertung geht es vor allem um den Verkehrswert. Bei einem Gutachten zu Schäden oder Mängeln stehen dagegen deren Art, Umfang, Ursachen und mögliche Sanierungskosten im Vordergrund.

Immobiliengutachter/-in und Immobiliensachverständige/-r: Wo liegt der Unterschied?

Im alltäglichen Sprachgebrauch werden die Begriffe Immobiliengutachter/-in, Immobiliensachverständige/-r und Immobilienschätzer/-in meist synonym verwendet. Auch die Bezeichnung Immobilienbewerter/-in ist in der Schweiz gebräuchlich. Die Begriffe sind jedoch nicht einheitlich gesetzlich geschützt und sagen allein nichts über die Qualifikation der jeweiligen Person aus.

In Gesetzen, bei Behörden und vor Gericht ist häufig von sachverständigen Personen, Expert/-innen oder Schätzungsexpert/-innen die Rede. Je nach Auftrag und Verfahren kommen unterschiedliche Fachpersonen zum Einsatz:

• Gerichtsexpert/-innen: Sie werden vom zuständigen Gericht eingesetzt oder ernannt. Eine private Zertifizierung macht eine Person nicht automatisch zur Gerichtsexpertin oder zum Gerichtsexperten.

• Zertifizierte Sachverständige: Sie weisen ihre Qualifikation über eine anerkannte Personenzertifizierung nach ISO 17024, einen eidgenössischen Fachausweis oder eine vergleichbare Weiterbildung nach. Eine blosse Mitgliedschaft in einem Fachverband wie dem SVIT oder der SEK/SVIT ist dagegen kein automatischer Qualifikationsnachweis.

• Amtliche Schätzungsstellen und beauftragte Fachpersonen: Sie sind für bestimmte amtliche Zwecke zuständig, etwa die Festlegung des Steuerwerts oder Bewertungen im Zusammenhang mit der kantonalen Gebäudeversicherung. Welche Stelle zuständig ist, richtet sich nach dem jeweiligen Kanton.

• Privat beauftragte Gutachter/-innen: Sie erstellen Bewertungen im Auftrag von Privatpersonen, Unternehmen oder Banken. Ihre fachliche Eignung ergibt sich aus Ausbildung, Berufserfahrung, Zertifizierung oder Verbandsqualifikation.

Ob ein Gutachten ausreicht, hängt vom Verwendungszweck ab. Banken, Steuerämter und Gerichte stellen teilweise unterschiedliche Anforderungen. Entscheidend ist deshalb, ob die beauftragte Person für den konkreten Auftrag fachlich geeignet ist und welche Anforderungen die Stelle hat, bei der das Gutachten vorgelegt werden soll.

Was ist der Unterschied zwischen Immobiliengutachter/-in und Baugutachter/-in?

• Immobiliengutachter/-innen bewerten den Wert eines Objekts. Dabei spielen Lage, Parzelle, Baujahr, Zustand, Ausstattung und die aktuelle Marktsituation eine Rolle.

• Baugutachter/-innen prüfen vor allem den baulichen und technischen Zustand, etwa Dach, Fassade, Keller, Feuchtigkeit, Haustechnik oder mögliche Baumängel.

Je nach Qualifikation kann eine Person beide Aufgaben übernehmen. Eine Immobilienbewertung ersetzt jedoch keine bautechnische Untersuchung. Wenn konkrete Zweifel an der Bausubstanz, an Schäden oder an möglichen Mängeln bestehen, sollte zusätzlich eine entsprechend qualifizierte Baufachperson beigezogen werden.

Was bringt Ihnen ein Immobiliengutachten?

Ein Immobiliengutachten schafft Sicherheit für Käufer/-innen und Verkäufer/-innen gleichermassen. Verkäufer/-innen können ihre Preisvorstellung damit fachlich begründen, Käufer/-innen erhalten eine zusätzliche Grundlage für ihre Kaufentscheidung.

Auch bei einem selbstständigen und dauernden Baurecht, bei einer Erbschaft, einer Schenkung oder einer Vermögensaufteilung kann eine Immobilienbewertung sinnvoll sein. Bei Scheidungen oder Erbengemeinschaften liefert das Gutachten eine nachvollziehbare und dokumentierte Grundlage für die weitere Abstimmung.

Wie erkennen Sie qualifizierte Immobiliengutachter/-innen?

Eine einheitliche, für alle privaten Immobilienbewertungen vorgeschriebene Berufszulassung gibt es in der Schweiz nicht. Es bestehen jedoch anerkannte Weiterbildungen, eidgenössische Fachausweise, Personenzertifizierungen und Verbandsqualifikationen. Welche Qualifikation erforderlich ist, hängt vom Auftrag und vom Verwendungszweck des Gutachtens ab. Achten Sie auf folgende Punkte:

• Ausbildung und Fachgebiet: Welche berufliche Qualifikation bringt die Person mit und passt sie zum konkreten Auftrag?

• Erfahrung: Wie lange ist die Person bereits als Gutachter/-in oder Bewerter/-in tätig und hat sie Erfahrung mit vergleichbaren Objekten?

• Weiterbildungen und Zertifizierungen: Welche zusätzlichen Qualifikationen liegen vor und decken sie die Immobilienbewertung oder das benötigte Fachgebiet ab?

• Verbandsqualifikation: Eine blosse Mitgliedschaft in einem Fachverband ist kein Qualifikationsnachweis. Zusätzliche Verbandsbezeichnungen können dagegen an Prüfungen und Aufnahmebedingungen geknüpft sein.

• Unabhängigkeit: Die Person sollte keine eigenen Interessen am Kauf oder Verkauf der Liegenschaft haben.

Reichen die Angaben auf der Internetseite des Gutachters oder der Gutachterin nicht aus, fragen Sie vor der Beauftragung direkt nach Qualifikation, Erfahrung und dem geplanten Umfang des Gutachtens.

Was kosten Immobiliengutachter/-innen?

Die Kosten für ein Immobiliengutachten sind in der Schweiz nicht einheitlich gesetzlich festgelegt. Die Vergütung wird üblicherweise frei vereinbart und hängt unter anderem von der Art und dem Umfang des Gutachtens, dem Wert und der Grösse der Liegenschaft, den vorhandenen Unterlagen, der notwendigen Besichtigung und dem Bewertungsaufwand ab. Abgerechnet wird entweder als Pauschale oder nach Zeitaufwand.

• Online-Bewertungen kosten meist etwa 300 bis 800 CHF.

• Für ein Kurzgutachten durch einen Makler oder eine Maklerin fallen etwa 500 bis 1'500 CHF an.

• Ein Vollgutachten durch eine unabhängige Fachperson kostet ungefähr 2'000 bis 5'000 CHF.

• Bei einem Gerichtsgutachten liegen die Kosten meist bei 5'000 bis 8'000 CHF.

Wie läuft der Termin mit dem oder der Immobiliengutachter/-in ab?

Stellen Sie der Fachperson vor dem Termin möglichst alle relevanten Unterlagen zum Objekt zur Verfügung. So kann sie sich bereits vor der Besichtigung ein Bild machen. Beim Vor-Ort-Termin besichtigen Gutachter/-innen die Liegenschaft und prüfen die für die Bewertung relevanten Merkmale. Dazu zählen etwa die Lage, die Parzelle, der Bauzustand, die Ausstattung und Modernisierungen. Auch sichtbare Schäden oder Mängel werden dokumentiert.

Diese Unterlagen benötigen Sie für ein Immobiliengutachten

Stellen Sie dem Gutachter bzw. der Gutachterin alle wichtigen Unterlagen zur Immobilie zur Verfügung. Sie geben Aufschluss über wertbeeinflussende Faktoren und helfen bei einer fundierten Bewertung. Bei einem Haus sind folgende Dokumente relevant:

• Grundbuchauszug

• Baupläne und Baubeschreibung

• Flächenberechnungen, Angaben zur Nettowohnfläche und gegebenenfalls zur Nutzfläche

• GEAK

• Katasterplan oder Situationsplan

• Nachweise zu Sanierungen, Modernisierungen und Reparaturen

• Angaben zu Wohnrechten, Nutzniessung, Dienstbarkeiten oder Baurechten

• Mietverträge und Mieteinnahmen

Bei Stockwerkeigentum kommen folgende Unterlagen hinzu:

• Begründungsakt und Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft

• Angaben zu den Wertquoten

• Jahresrechnungen, Budget und Angaben zum Erneuerungsfonds

• Protokolle der Stockwerkeigentümerversammlungen

• Nachweise zu Sanierungen am gemeinschaftlichen Eigentum

• Beschlüsse zu geplanten Sanierungen oder Sonderumlagen

• Angaben zu Sondernutzungsrechten, z. B. für Parkplatz, Garten oder Kellerabteil

• Abrechnungen der gemeinschaftlichen Kosten

Welche Unterlagen tatsächlich erforderlich sind, hängt vom konkreten Auftrag ab. Klären Sie vor dem Besichtigungstermin, was Sie bereitstellen sollten und ob eventuell fehlende Dokumente nachgereicht werden können.

Was steht in einem Immobiliengutachten?

Immobiliengutachter/-innen ermitteln den Verkehrswert einer Immobilie oder einer unbebauten Parzelle und halten die Bewertung in einem Gutachten fest. Der Verkehrswert entspricht dem Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden könnte. Dabei werden die aktuelle Marktlage und die Eigenschaften des Objekts berücksichtigt.

Für die Ermittlung des Verkehrswerts kommen je nach Immobilie und vorhandenen Daten verschiedene Bewertungsverfahren infrage, die unter Umständen auch kombiniert werden:

• Vergleichswertverfahren: Der Verkehrswert wird aus den Preisen vergleichbarer Liegenschaften abgeleitet. Berücksichtigt werden unter anderem Lage, Parzellengrösse, Wohnfläche, Bauart, Zustand und Nutzung. Je mehr geeignete Vergleichsdaten vorliegen und je ähnlicher die Objekte sind, desto aussagekräftiger ist das Ergebnis.

• Ertragswertverfahren: Im Mittelpunkt steht, welche nachhaltigen Erträge eine Liegenschaft erwirtschaften kann. Das Verfahren eignet sich vor allem für vermietete Liegenschaften und Renditeobjekte. In die Berechnung fliessen unter anderem Mietzinse, Bewirtschaftungskosten, Leerstände und der Kapitalisierungssatz ein.

• Realwertverfahren: Dieses Verfahren kommt vor allem bei individuell gestalteten Liegenschaften zum Einsatz, für die sich kaum geeignete Vergleichsdaten finden lassen. Berücksichtigt werden Landwert und Erstellungskosten des Gebäudes. Alter, Abnutzung und weitere wertmindernde Faktoren werden einbezogen und der Realwert mit den aktuellen Marktverhältnissen abgeglichen.

Relevante Faktoren für eine detaillierte Bewertung der Immobilie

Für die Bewertung verschaffen sich Gutachter:innen einen Überblick über die Immobilie, ihren Zustand und ihre Ausstattung. Je nach Objekt und Auftrag können folgende Faktoren berücksichtigt werden:

• Landwert: Er gibt Aufschluss über das Preisniveau für Grundstücke in der jeweiligen Region. Lage, Ausnutzungsmöglichkeiten und Erschliessung können dabei eine Rolle spielen.

• Lage: Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, medizinische Versorgung sowie mögliche Lärm- oder Umweltbelastungen fliessen in die Bewertung ein.

• Baulicher und technischer Zustand: Bewertet werden Bauweise, Baujahr, Renovationen und der Zustand von Dach, Fassade, Keller, Haustechnik und Aussenanlagen.

• Erschliessung: Berücksichtigt wird, ob das Grundstück an die öffentlichen Ver- und Entsorgungsnetze angeschlossen ist. Auch Dienstbarkeiten und Wegrechte können relevant sein.

• Energieeffizienz: Energetischer Zustand, Isolation und Wärmeerzeugungsanlage können in die Bewertung einfliessen. Ein GEAK oder GEAK Plus liefert dazu wichtige Informationen.

• Rechtliche Gegebenheiten: Grundbuchangaben sowie Rechte und Belastungen wie Wohnrechte, Nutzniessung oder Baurechte können den Immobilienwert beeinflussen.

• Marktlage: Das örtliche Preisniveau und die Nachfrage nach vergleichbaren Liegenschaften spielen bei der Wertermittlung eine wichtige Rolle.

Welche Arten von Immobiliengutachten gibt es?

Welches Gutachten infrage kommt, hängt vom Anlass und Verwendungszweck ab. Für eine private Kaufpreisorientierung kann eine Kurzbewertung ausreichen. Für gerichtliche oder steuerliche Zwecke ist dagegen ein ausführlicheres Gutachten einer entsprechend qualifizierten Person erforderlich. Welche Unterlagen und welche Fachperson akzeptiert werden, richtet sich bei amtlichen Verfahren nach den jeweiligen kantonalen Vorgaben.

Welches Gutachten benötigen Sie in welcher Situation?

• Bei Gerichtsverfahren bestimmt das Gericht grundsätzlich, welche sachverständige Person beauftragt wird. Die Parteien können je nach Verfahren zur Person Stellung nehmen sowie Vorschläge oder Einwendungen vorbringen.

• Bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist ein Gutachten nicht in jedem Fall erforderlich. Für die Bewertung von Liegenschaften ist grundsätzlich der Verkehrswert massgebend. Ob ein privates Verkehrswertgutachten akzeptiert wird, hängt unter anderem von den kantonalen Vorgaben ab. Klären Sie deshalb vorab mit dem zuständigen Steueramt, welche Unterlagen verlangt werden.

• Ordnet das Betreibungsamt die Zwangsverwertung einer Liegenschaft an, schätzt es zunächst deren mutmasslichen Verkehrswert. Dieser Wert ist nicht mit dem später tatsächlich erzielten Zuschlagspreis gleichzusetzen.