Mit diesen Kosten müssen Sie beim Immobilienverkauf rechnen

Welche Kosten fallen beim Verkauf einer Immobilie an?

Bis ein Haus oder eine Wohnung verkauft ist, sind einige Schritte erforderlich, die teilweise auch Kosten mit sich bringen. Ihre Höhe hängt vor allem davon ab, ob Sie eine Immobilienmaklerin oder einen Immobilienmakler beauftragen, ob noch ein Hypothekardarlehen besteht, welche Unterlagen benötigt werden und ob Steuern anfallen. Folgende Posten können bei den Kosten eines Liegenschaftsverkaufs eine Rolle spielen:

• Dokumente und Gutachten

• Maklerhonorar

• Schönheitsreparaturen und Instandsetzungen

• Kosten für die Vermarktung

• Nebenkosten für die Abwicklung des Immobilienverkaufs

• Steuern

Etwa die folgenden Kosten ergeben sich beispielsweise beim Verkauf eines selbst genutzten Objekts im Wert von 1'000'000 CHF in einem Kanton mit 1,5 Prozent Handänderungssteuer, die jeweils zur Hälfte von Verkäufer/-in und Käufer/-in getragen wird:

Kosten für notwendige Dokumente und Gutachten

Bevor Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung auf den Markt bringen, sollten Sie alle Dokumente besorgen, die für die Vermarktung und die spätere Vertragsabwicklung erforderlich sind. Das sind die ersten Kosten beim Immobilienverkauf, die auf die Verkäufer/-innen zukommen.

Verkehrswertschätzung

Bei einer Verkehrswertschätzung ermitteln Expert/-innen den aktuellen Verkehrswert Ihrer Liegenschaft. Er ist eine wichtige Grundlage für die Festlegung des Angebotspreises. Bei Immobilienmakler/-innen gehört eine Verkehrswertschätzung häufig bereits zum Leistungspaket dazu und ist mit der Maklercourtage abgegolten. Sie berücksichtigt zum Beispiel Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilie, Vergleichsobjekte und die aktuelle Marktlage. Dabei handelt es sich aber nicht um ein ausführliches Gerichtsgutachten, das zum Beispiel bei Scheidungen oder Erbstreitigkeiten benötigt wird.

• Online-Bewertungen kosten meist etwa 300 bis 800 CHF.

• Ein Kurzgutachten durch einen Makler oder eine Maklerin kann zwischen 500 und 1'500 CHF kosten.

• Die Kosten für ein Vollgutachten durch eine unabhängige Fachperson liegen in der Schweiz ungefähr bei 2'000 bis 5'000 CHF. 

• Ein Gerichtsgutachten kann 5'000 bis 8'000 CHF kosten.

Generell hängen die Kosten stark vom Wert des Objekts, vom Umfang der Bewertung und vom Aufwand ab.

GEAK-Bericht

Zu den sinnvollen und in manchen Kantonen obligatorischen Dokumenten beim Verkauf gehört der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK). Die Kosten hängen unter anderem vom Umfang der Bewertung ab und können zwischen Eigentümerschaft und zertifizierten GEAK-Expert/-innen vereinbart werden.

• Basis-GEAK: Für ein Einfamilienhaus fallen etwa 500 bis 900 CHF an. Ein Beratungsbericht ist dabei nicht enthalten.

• GEAK Plus: Die Kosten liegen für ein Einfamilienhaus meist bei 800 bis 2’000 CHF. Darin sind ein detaillierter Beratungsbericht und ein Massnahmenplan enthalten. Bei grösseren Gebäuden können die Kosten höher ausfallen.

Grundbuchauszug & Katasterplan

Für den Verkauf einer Liegenschaft benötigen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug. Damit können die Eigentumsverhältnisse, eingetragene Grundpfandrechte, Dienstbarkeiten und sonstige Belastungen nachvollzogen werden. Beim zuständigen Grundbuchamt kostet ein Grundbuchauszug je nach Kanton etwa 20 bis 50 CHF.

Auch ein Auszug aus dem Katasterplan kann beim Verkauf sinnvoll sein. Er zeigt die genaue Lage, die Grundstücksgrenzen und die Bebauung. Rechnen Sie hierfür etwa mit Kosten zwischen 30 und 100 CHF.

Wie hoch ist das Maklerhonorar?

Falls Sie eine Maklerin oder einen Makler für den Verkauf Ihres Objekts engagieren, gehört auch die Maklercourtage zu den anfallenden Kosten. Ihre Höhe ist frei verhandelbar und hängt auch von der Region ab. Typischerweise liegt sie in der Schweiz zwischen 2 und 3 Prozent des Kaufpreises. Die Provision wird üblicherweise nur fällig, wenn der Makler oder die Maklerin die Immobilie erfolgreich verkauft.

Welche Leistungen das Honorar umfasst, ergibt sich aus dem Maklervertrag. Bestandteile sind etwa die Verkehrswertschätzung zur Festlegung des Angebotspreises, die Vermarktung der Immobilie sowie die Durchführung von Besichtigungsterminen und Verkaufsverhandlungen.

Kosten für die Vermarktung

Möchten Sie den Verkauf ohne Makler/-in wagen, müssen Sie die Vermarktung allein übernehmen. Hierbei sollten Sie mit Kosten von bis zu 1'500 CHF rechnen, etwa für professionelle Fotos, Inserate auf Immobilienportalen und das Verkaufsdossier.

Ein häufiger Fehler beim Immobilienverkauf ohne Maklerbüro ist es, das Verkaufsdossier nicht ansprechend oder aussagekräftig genug zu gestalten und auf diese Weise das Interesse potenzieller Käufer/-innen zu mindern. Eine professionelle Darstellung kann dagegen dazu beitragen, mehr Interessierte anzusprechen und den Verkaufserfolg zu erhöhen.

Bei leer stehenden Objekten kann Home Staging sinnvoll sein. Dabei werden die Räume professionell eingerichtet, damit Kaufinteressent/-innen besser einschätzen können, wie das Objekt als Wohnraum genutzt werden kann. Die Kosten hängen vom Umfang, der Grösse der Immobilie und der Mietdauer für die Möbel ab. Eine einfache Beratung kann etwa 300 bis 600 CHF kosten, für eine vollständige Umsetzung in einem kompletten Einfamilienhaus können aber etwa 10’000 CHF anfallen. Eine Alternative kann ein Teilstaging sein, etwa indem nur einzelne Räume ausgestattet oder bestehende Möbel ergänzt werden.

Nebenkosten für die Abwicklung des Liegenschaftsverkaufs

Viele klassische Kaufnebenkosten werden häufig von der Käuferschaft getragen. Dazu können etwa die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch zählen. Allerdings kann die genaue Kostenverteilung aufgrund unterschiedlicher kantonaler Regelungen und je nach vertraglicher Vereinbarung variieren. Für Verkäufer/-innen sind vor allem die Kosten für die vorzeitige Auflösung der Hypothek relevant.

Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen und eine bestehende Festhypothek vorzeitig auflösen, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung, häufig auch Penalty genannt, verlangen. Sie soll den finanziellen Schaden ausgleichen, den die Bank durch die vorzeitige Rückzahlung hat. Ob die Bank sie verlangen kann, hängt von Ihrem Hypothekarvertrag ab.

Wie hoch die Kosten ausfallen, bestimmt sich unter anderem durch die Restlaufzeit, den vereinbarten Zinssatz, das aktuelle Zinsniveau und die Restschuld. Bei Immobiliendarlehen fallen meist Kosten von mehreren Tausend Franken an.

Notariats- und Grundbuchgebühren

Notar/-innen sind für den Immobilienverkauf unablässig und übernehmen eine Vielzahl von Aufgaben, die bei der Vertragsabwicklung nötig sind. Ihre zentrale Aufgabe ist dabei die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags. Die Notariats- und Grundbuchgebühren sind in der Schweiz kantonal geregelt und unterscheiden sich deshalb je nach Region. Häufig liegen sie unter 1 Prozent des Kaufpreises. Sie werden meist von den Käufer/-innen übernommen, können mitunter aber auch zwischen Käuferschaft und Verkäuferschaft aufgeteilt werden.

Besteht im Grundbuch noch ein Schuldbrief der Verkäufer/-innen, der nicht von den Käufer/-innen übernommen wird, muss dieser gelöscht werden. Die anfallenden Kosten für die Löschung tragen üblicherweise die Verkäufer/-innen.

Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf an?

Je nach Situation ist es möglich, dass auf der Käufer- und Verkäuferseite Steuern beim Immobilienverkauf anfallen. Relevant sind vor allem:

• Grundstückgewinnsteuer: Beim Verkauf einer Liegenschaft kann sie für die Verkäuferschaft anfallen. Wie hoch sie ausfällt, hängt unter anderem vom erzielten Gewinn, der Besitzdauer, den anrechenbaren Anlagekosten und den kantonalen Bestimmungen ab.

• Handänderungssteuer: Ob und in welcher Höhe sie anfällt, ist kantonal geregelt. Während einige Kantone auf die Erhebung verzichten, gibt es in anderen stattdessen eine Gebühr. Auch die Kostenverteilung zwischen Käufer- und Verkäuferschaft kann je nach Kanton unterschiedlich ausfallen.

So sparen Sie Nebenkosten beim Liegenschaftsverkauf

Viele Steuern und Gebühren, die beim Verkauf einer Liegenschaft anfallen, sind kantonal festgelegt. Das Maklerhonorar kann in seiner Höhe allerdings verhandelt werden. Je nach Immobilie und Vermarktungsaufwand kann unter Umständen eine niedrigere Courtage vereinbart werden, etwa wenn sich das Objekt aufgrund seiner Lage oder einer hohen Nachfrage besonders leicht verkaufen lässt.

Bei der Grundstückgewinnsteuer können unter Umständen wertvermehrende Investitionen und bestimmte Verkaufskosten den steuerbaren Grundstückgewinn mindern. Deshalb sollten Sie entsprechende Ausgaben für solche Arbeiten, die Maklercourtage oder Inserate lückenlos belegen können.