Notarkosten beim Hausverkauf: Wer zahlt welche Gebühren?

Wer übernimmt die Notarkosten beim Hausverkauf?

Rechtlich gesehen haften Käufer:in und Verkäufer:in gemeinsam für die Zahlung der Notargebühren. In der Praxis trägt jedoch meist die Käuferseite die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags sowie die Grundbucheintragungen. Die Verkäuferseite übernimmt meist nur die Gebühren für die Löschung bestehender Belastungen, wie etwa einer eingetragenen Grundschuld.

Sollte die Käuferseite nicht zahlungsfähig sein, kann das Notariat unter Umständen die Verkäuferseite zur Zahlung heranziehen. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollte die Verteilung der Kosten beim Immobilienverkauf im Kaufvertrag ausdrücklich geregelt werden.

Wie hoch sind die Notarkosten beim Hausverkauf?

Die Notarkosten sind Nebenkosten, die bei jedem Hausverkauf oder Wohnungsverkauf anfallen, denn ein Vertrag über die Übertragung einer Immobilie muss grundsätzlich notariell beurkundet werden. Zusätzlich fallen Gebühren für die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch an. Die Kosten für Notariat und Grundbuchamt belaufen sich häufig auf insgesamt etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Die tatsächliche Höhe hängt unter anderem von der Vertragsgestaltung, der Finanzierung und weiteren Grundbuchvorgängen ab.

Die Berechnung der Notarkosten basiert auf dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Dort sind feste Gebührensätze für jede einzelne Tätigkeit des Notars oder der Notarin festgelegt. Die Höhe der Gebühr richtet sich nach dem sogenannten Geschäftswert. Beim Immobilienkauf ist das üblicherweise der Kaufpreis der Immobilie.

Die Notarkosten beim Hauskauf setzen sich aus mehreren Positionen zusammen. Je nach Art der Notartätigkeit fällt nicht nur der einfache Gebührensatz an, sondern mitunter auch ein Vielfaches oder nur ein Bruchteil davon. Für die Beurkundung des Kaufvertrages fällt beispielsweise die zweifache Gebühr an.

Rechner für Notarkosten

Die Notarkosten richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie und den gesetzlich festgelegten Gebührensätzen. Um ihre Höhe beim Hauskauf zu ermitteln, können Sie den Gebührenrechner der Bundesnotarkammer nutzen. Wer die voraussichtlichen Kosten für den Notar bzw. die Notarin beim Immobilienkauf im Voraus berechnen möchte, kann alternativ auch die Gebührentabelle des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) nutzen. Die für Sie relevanten einfachen Gebührensätze finden Sie in Tabelle B.

Auf Basis verschiedener Immobilienpreise lassen sich die Kosten aufschlüsseln, die der Notar oder die Notarin beim Hausverkauf erhebt. Wir zeigen Ihnen anhand von Beispielen mit Kaufpreisen von 250.000 Euro, 400.000 Euro und 700.000 Euro, welche Notar- und Grundbuchgebühren üblicherweise beim Hausverkauf anfallen. Die Beispiele gehen von einem einfachen Kaufvertrag ohne Grundschuld, ohne besondere Zusatzvereinbarungen und ohne die Löschung bestehender Belastungen aus. Die tatsächlichen Kosten können je nach Vertragsgestaltung und zusätzlichen Tätigkeiten abweichen.

Beispielrechnungen für Notarkosten beim Hausverkauf

Notarkosten für den Hausverkauf bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro

Die folgende Tabelle zeigt die voraussichtlichen Grundbuch- und Notargebühren, die bei einem Immobilienkaufpreis von 250.000 Euro inklusive Mehrwertsteuer 2.736,25 Euro betragen. Für die Berechnung werden eine 2,0-Gebühr für die Beurkundung, jeweils eine 0,5-Gebühr für Vollzugs- und Betreuungstätigkeiten sowie die Gebühren für Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung zugrunde gelegt.

Notarkosten für den Hausverkauf bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro

Folgende Tabelle zeigt die voraussichtlichen Notar- und Grundbuchgebühren beim Hausverkauf, wenn der Kaufpreis bei 400.000 Euro liegt. In diesem vereinfachten Beispiel fallen insgesamt 4.003,75 Euro an.

Notarkosten für den Hausverkauf bei einem Kaufpreis von 700.000 Euro

Bei einem Immobilienwert von 700.000 Euro ergeben sich beim Hausverkauf in diesem vereinfachten Beispiel Notar- und Grundbuchkosten in Höhe von 6.386,65 Euro inklusive Umsatzsteuer.

Ist es möglich, die Notarkosten zu senken?

Grundsätzlich lassen sich Notarkosten nicht vermeiden, da ein Immobilienverkauf immer eine notarielle Beurkundung erfordert. Sie sind gesetzlich festgelegt und können nicht verhandelt werden. Beim Hauskauf liegen die Kosten für Notariat und Grundbuchamt meist zwischen 1,5 und 2 Prozent des Kaufpreises.

Unterschiede in den Gesamtkosten ergeben sich aus der jeweiligen Vertrags- und Grundbuchsituation. Je nach Einzelfall können zusätzliche Kosten entstehen, etwa für die Löschung bestehender Belastungen, besondere Genehmigungen, zusätzliche Vollzugstätigkeiten oder die Abwicklung über ein Notaranderkonto. Wirklich große Einsparungen sind jedoch nur unter bestimmten Bedingungen möglich, die nicht für jeden umsetzbar sind. Die meisten Notargebühren können Sie beim Hauskauf sparen, indem Sie

• keine Grundschuld eintragen lassen: Wer die Immobilie ohne Kredit kauft, kann die Gebühren für die Beurkundung und Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch sparen.

• eine direkte Zahlung an die Verkäuferseite leisten: Falls ein Notaranderkonto nicht nötig ist und die Zahlung direkt abgewickelt wird, entfallen die Gebühren für die treuhänderische Verwaltung. Über die Eröffnung entscheidet das Notariat, wenn ein sogenanntes berechtigtes Sicherungsinteresse besteht. Das kann der Fall sein, wenn der Kaufpreis durch mehrere Kredite finanziert wird oder die Immobilie bereits vor der Grundbucheintragung übergeben werden soll.

• den Vertragsentwurf sorgfältig prüfen: Nachträgliche Änderungen, zusätzliche Beurkundungen und gesonderte Vollmachten können weitere Gebühren verursachen.

Fallen die Notarkosten bei einer Schenkung oder Überschreibung weg?

Auch bei der Überschreibung oder Schenkung einer Immobilie fallen Notarkosten an. Statt eines Kaufvertrags ist hier ein entsprechender Schenkungsvertrag nötig, der notariell beurkundet werden muss. Ebenso muss die begünstigte Person im Grundbuch eingetragen werden. Die anfallenden Kosten werden üblicherweise von dieser übernommen, allerdings ist auch eine andere Kostenverteilung möglich. Die Gebühren richten sich wie beim regulären Immobilienkauf nach dem Wert der Immobilie bzw. dem Geschäftswert, der sich beispielsweise durch einen vorbehaltenen Nießbrauch oder ein Wohnrecht ändern kann.

Sind Notarkosten steuerlich absetzbar?

Die Notarkosten können beim Hauskauf steuerlich geltend gemacht werden, wenn die Immobilie zur Erzielung von Einkünften genutzt wird, etwa durch eine Vermietung. In diesem Fall zählen sie zu den Anschaffungsnebenkosten und können im Rahmen der Abschreibung berücksichtigt werden.

Auch Gebühren für die Eintragung einer Grundschuld sind absetzbar, sofern die Immobilie vermietet oder gewerblich genutzt wird. Sie können dann als Werbungskosten bei einer Vermietung bzw. als Betriebsausgaben bei gewerblicher Nutzung berücksichtigt werden.

Für eine selbstgenutzte Immobilie sind die Notargebühren dagegen nicht absetzbar, da sie in diesem Fall zu den privaten Lebenshaltungskosten gehören.