Immobilie privat verkaufen oder mit Makler/-in?

Haus besser privat oder mit Makler/-in verkaufen?

Nicht jeder Immobilienverkauf muss mit einem Makler oder einer Maklerin abgewickelt werden. Wer eine Liegenschaft privat verkauft, spart zwar das Maklerhonorar, muss dafür aber deutlich mehr Aufgaben selbst übernehmen.

Makler/-innen kennen den regionalen Immobilienmarkt genau, haben Erfahrung bei der Bewertung und Vermarktung von Immobilien und können Verkäufer/-innen während des gesamten Verkaufsprozesses unterstützen. Sie übernehmen je nach Leistungsumfang unter anderem

• die Vorbereitung des Verkaufs,

• die Erstellung der Verkaufsdokumentation,

• die Vermarktung,

• die Beantwortung von Anfragen,

• die Organisation und Durchführung von Besichtigungsterminen und

• die Verkaufsverhandlungen.

Dadurch können Verkäufer/-innen insbesondere bei einer aufwendigen Vermarktung viel Zeit sparen, Preisfehler vermeiden und den Verkauf effizienter abwickeln. Ob sich der Privatverkauf eines Objekts lohnt, hängt daher nicht nur von den möglichen Kosten, sondern auch von der eigenen Zeit, Ihrer Erfahrung und der Immobilie selbst ab.

Wann sich ein privater Hausverkauf lohnen kann

Ein Hausverkauf ohne Makler/-in kann beispielsweise in folgenden Fällen sinnvoll sein:

• Sie haben ausreichend Zeit für die Vorbereitung des Verkaufs, Anfragen und Besichtigungstermine

• Sie haben ausreichende Kenntnisse der Lage auf dem Immobilienmarkt

• Sie können die Besonderheiten Ihrer Immobilie gut einschätzen

• Sie haben bereits ernsthafte Kaufinteressent/-innen

• Sie haben eine sinnvolle Vermarktungsstrategie und können Preisverhandlungen sachlich führen

Wann ein Hausverkauf ohne Makler/-in eher ungeeignet ist

Bei komplizierten Eigentums- oder Rechtsverhältnissen kann sich ein Privatverkauf schwieriger gestalten. Das kann beispielsweise in folgenden Situationen der Fall sein:

• Das Objekt gehört mehreren Personen

• Es soll ein geerbtes Haus verkauft werden, das sich in einer Erbengemeinschaft befindet

• Sie wollen die Immobilie bei einer Scheidung verkaufen und die Eigentumsverhältnisse müssen geklärt werden

• Es besteht ein Wohn- oder Nutzniessungsrecht

• Auf der Immobilie lastet ein Schuldbrief oder es läuft noch eine Finanzierung

• Die Immobilie ist vermietet

• Das Gebäude ist stark sanierungsbedürftig oder sein Zustand ist unklar

• Wichtige Bau- oder Objektunterlagen fehlen

• Sie wohnen weit von der Liegenschaft entfernt

• Es herrscht grosser Zeitdruck beim Verkauf

In solchen Fällen kann professionelle Unterstützung durch Makler/-innen den Verkaufsprozess deutlich erleichtern.

Die wichtigsten Kriterien beim Immobilienverkauf mit und ohne Makler/-in

Haus privat verkaufen: Ablauf in 9 Schritten

Schritt 1: Verkaufsziel und Zeitplan festlegen

Bevor Sie mit der Vorbereitung des Immobilienverkaufs beginnen, sollten Sie klären, was Sie konkret erreichen wollen und welchen zeitlichen Rahmen Sie haben. Das hilft Ihnen dabei, den weiteren Ablauf realistisch zu planen und Prioritäten zu setzen. Beantworten Sie dazu folgende Fragen:

• Bis wann soll der Verkauf abgeschlossen sein?

• Welchen Mindestverkaufspreis möchten Sie erzielen?

• Muss der Verkauf mit einem Umzug oder dem Kauf einer anderen Immobilie abgestimmt werden?

• Benötigen Sie eine Zwischenlösung, etwa weil Sie ausziehen müssen, bevor das neue Objekt bezugsfertig ist?

Berücksichtigen Sie dabei auch, dass ein Immobilienverkauf mehrere Monate dauern kann. Wenn Sie einen festen Auszugs- oder Übergabetermin einhalten müssen, sollten Sie ausreichend Zeit für die Vorbereitung, Vermarktung, Besichtigungstermine, Verkaufsverhandlungen sowie die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags und die grundbuchliche Abwicklung einplanen.

Schritt 2: Eigentumsverhältnisse prüfen und die wichtigsten Unterlagen zusammentragen

Auch bei einem Privatverkauf müssen Sie bestimmte Unterlagen vorlegen und wichtige Voraussetzungen für den Verkauf prüfen. Klären Sie zunächst, wer als Eigentümer/-in im Grundbuch eingetragen ist und ob es Belastungen oder Rechte Dritter gibt, etwa eingetragene Schuldbriefe oder ein bestehendes Wohnrecht.

Zu den wichtigsten Unterlagen zählen:

• Grundbuchauszug

• Katasterplan

• Baubewilligung, Baubeschrieb und Baupläne

• Grundrisse der Immobilie

• Liegenschaftssteuerrechnung / Eigenmietwertverfügung

• GEAK-Bericht(in einigen Kantonen obligatorisch)

• Gebäudeversicherungspolicen

• Wertgutachten

• Nachweise über Instandstellungs- und Renovationsmassnahmen

• Begründung von Stockwerkeigentum bei Wohnungen

• Miet- und Pachtverträge

• Unterlagen zu eingetragenen Schuldbriefen, Wohn- und Nutzniessungsrechten

Schritt 3: Den Wert der Liegenschaft bestimmen

Der aktuelle Marktwert Ihres Objekts hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dazu zählen beispielsweise:

• Lage

• Wohnfläche und Grösse der Liegenschaft

• Baujahr

• Zustand und Ausstattung

• Energieeffizienz

• durchgeführte Modernisierungen und Sanierungen

• Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt

Da Eigentümer/-innen den Wert ihrer Liegenschaft häufig nur schwer einschätzen können, kann eine professionelle Verkehrswertschätzung sinnvoll sein. Einen ersten Überblick können Sie sich oftmals anhand von Online-Bewertungen verschaffen.

Für einen Immobilienverkauf ist aber mindestens ein Kurzgutachten über den Immobilienwert deutlich zuverlässiger. Dafür kommen neben Immobiliengutachter/-innen auch Makler/-innen infrage. Oft können Sie diese ausschliesslich mit einer Marktpreiseinschätzung beauftragen, ohne ihnen anschliessend den Verkauf der Immobilie zu übertragen.

Schritt 4: Den richtigen Angebotspreis finden

Der Marktwert Ihrer Immobilie ist eine wichtige Grundlage für den Angebotspreis. Der tatsächliche Verkaufspreis wird jedoch durch Angebot und Nachfrage bestimmt und kann vom Marktwert abweichen. Wie viel Sie schlussendlich für Ihre Immobilie erhalten, hängt daher auch von der aktuellen Marktsituation ab. Wenn Sie den Angebotspreis selbst ermitteln wollen, dann

• orientieren Sie sich an den Preisen vergleichbarer Objekte. Achten Sie darauf, dass sie hinsichtlich Lage, Grösse, Zustand und Ausstattung tatsächlich vergleichbar sind.

• beachten Sie, dass Preise in Immobilienportalen meist Angebotspreise und keine tatsächlich erzielten Verkaufspreise sind.

• beginnen Sie den Verkaufsprozess mit einem realistischen Preis, lassen aber noch etwas Spielraum für Verhandlungen.

• überprüfen Sie den Angebotspreis, wenn über längere Zeit kaum ernsthafte Anfragen eingehen.

• nutzen Sie Preisschwellen: Bieten Sie Ihre Immobilie beispielsweise für 990'000 CHF statt 1'000'000 CHF an.

Schritt 5: Immobilie vorbereiten und Verkaufsdokumentation erstellen

Bevor Sie Ihre Liegenschaft zum Verkauf anbieten, sollten Sie sie auf den Verkauf vorbereiten. Kleinere, wirtschaftlich sinnvolle Reparaturen oder Renovationsarbeiten können sich lohnen, um einen guten ersten Eindruck zu vermitteln. Anschliessend können Sie die Verkaufsdokumentation für Ihre Immobilie erstellen. Sie sollte unter anderem folgende Angaben enthalten:

• Kaufpreis

• Wohnfläche und Fläche der Liegenschaft

• Baujahr

• Anzahl der Zimmer

• Energiekennwerte und Art der Heizungsanlage

• Ausstattung und Modernisierungen

• Stellplätze und Nebenflächen

• Grundriss

• Lagebeschreibung

• aussagekräftige Fotos

• gewünschter Übergabetermin

Geben Sie auch Betriebskosten, Nebenräume und Einrichtungen wie den Keller, einen Gemeinschaftsgarten oder Parkmöglichkeiten an. Je detaillierter die Verkaufsdokumentation ist, desto interessanter wird sie für potenzielle Käufer/-innen.

Schritt 6: Anfragen bearbeiten und Besichtigungstermine durchführen

Sobald die ersten Interessent/-innen auf Ihre Anzeige reagieren, sollten Sie die Anfragen zunächst sammeln und möglichst sinnvoll vorqualifizieren. Fragen Sie beispielsweise, ob bereits eine Finanzierung geplant ist oder eine Finanzierungsbestätigung vorliegt. So können Sie besser einschätzen, welche Interessent/-innen für einen Kauf tatsächlich infrage kommen.

Anschliessend geht es darum, Besichtigungstermine zu organisieren und durchzuführen. Unterschätzen Sie dabei nicht den Zeitaufwand. Bereiten Sie sich auch darauf vor, dass potenzielle Käufer/-innen viele verschiedene Fragen rund um Ihre Immobilie stellen werden. Häufige Fragen sind beispielsweise:

• Wie alt ist das Haus?

• Wie ist die Beschaffenheit der Bausubstanz?

• Wann wurde die letzte Modernisierung durchgeführt?

• Wie alt ist die Dacheindeckung des Gebäudes?

• Mit welcher Heizanlage wird geheizt?

• Wie gut ist die Dämmung?

• Was gehört alles zur Liegenschaft dazu?

• Gibt es in der Nähe Schulen und Kitas?

• Gab es schon einmal Probleme mit der Nachbarschaft?

Schritt 7: Die Verkaufsverhandlungen führen

Haben sich nach den Besichtigungen mehrere ernsthafte Interessent/-innen gefunden, sollten Sie die Offerten miteinander vergleichen. Dabei können auch der gewünschte Übergabetermin, die Finanzierung und andere Bedingungen eine Rolle spielen.

Legen Sie sich für die Verkaufsverhandlungen am besten eine Strategie zurecht, wie Sie Ihre Immobilie zum besten Preis verkaufen können. Ein leicht höherer Einstiegspreis kann dabei Raum für Verhandlungen schaffen. Zu hoch sollten Sie den Preis jedoch nicht ansetzen, da das potenzielle Käufer/-innen abschrecken und die Vermarktungsdauer verlängern kann. Auch bekannte Mängel der Immobilie können in den Verkaufsverhandlungen als Argument für einen niedrigeren Preis angeführt werden. Bereiten Sie sich darauf vor und bleiben Sie bei den Verhandlungen sachlich.

Schritt 8: Notartermin und Kaufvertrag abwickeln

Ist ein Käufer oder eine Käuferin gefunden, müssen Sie nun ein Notariat beauftragen. Um diesen letzten Schritt werden Sie nicht herumkommen, da Liegenschaftsverkäufe in der Schweiz öffentlich beurkundet werden müssen. Je nach Kanton wird das allerdings auch direkt über das Grundbuchamt abgewickelt.

Prüfen Sie den Entwurf vor dem Termin sorgfältig und klären Sie offene Fragen, beispielsweise zum Kaufpreis, Übergabetermin oder mitverkauften Einbauten. Beim Termin wird der Vertrag beiden Parteien vorgelesen, erläutert und anschliessend unterzeichnet.

Danach übernimmt das Notariat oder Grundbuchamt die weitere rechtliche Abwicklung des Kaufgeschäfts. Dazu gehören unter anderem die Anmeldung zur Eigentumsübertragung im Grundbuch und die vertraglich vereinbarte Abwicklung der Kaufpreiszahlung.

Schritt 9: Die Immobilie übergeben

Sind die im Kaufvertrag festgelegten Voraussetzungen für die Übergabe erfüllt, kann die Immobilie an die Käufer/-innen übergeben werden. Halten Sie die Übergabe möglichst in einem Übergabeprotokoll fest. Dokumentieren Sie dabei insbesondere:

• übergebene Schlüssel

• Zählerstände für Strom, Wasser und gegebenenfalls Gas

• Zustand der Liegenschaft

• mitverkaufte Einbauten und Gegenstände

• übergebene Unterlagen

Kosten beim Immobilienverkauf ohne Makler/-in

Ein Hausverkauf ohne Immobilienmakler/-in erscheint auf den ersten Blick günstiger, weil kein Maklerhonorar anfällt. Trotzdem können auch beim privaten Verkauf einer Immobilie verschiedene Kosten entstehen, etwa für die Wertermittlung, die Vermarktung oder notwendige Unterlagen.

• Verkehrswertschätzung: Für einen privaten Hausverkauf reicht meist ein Kurzgutachten aus, das bei Immobilienmakler/-innen meist zwischen 500 und 1'500 CHF kostet.

• Renovationskosten: Kleinere, wirtschaftlich sinnvolle Reparaturen oder Renovationen können den ersten Eindruck verbessern. Je nach Umfang können dafür Kosten von einigen hundert bis mehreren tausend Franken entstehen.

• Vermarktungskosten: Für professionelle Fotos, die Verkaufsdokumentation und die Anzeigenschaltung müssen Sie mit Kosten von bis zu 1'500 CHF rechnen.

• GEAK-Bericht: Ein Basis-GEAK für ein Einfamilienhaus kostet zwischen 500 und 900 CHF. Ein GEAK Plus inklusive Beratungsbericht und ein Massnahmenplan kostet meist zwischen 800 und 2’000 CHF.

• Notariats- und Grundbuchgebühren: Diese Kosten werden in der Schweiz häufig von den Käufer/-innen übernommen, mitunter aber auch zwischen Käuferschaft und Verkäuferschaft aufgeteilt. Die Höhe der Gebühren unterscheidet sich kantonal. Oft machen sie weniger als 1 Prozent des Kaufpreises aus.

• Vorfälligkeitsentschädigung: Wenn Sie eine Festhypothek vorzeitig zurückzahlen, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Dafür können schnell mehrere tausend Franken anfallen.

Steuern beim privaten Immobilienverkauf

Für Verkäufer/-innen fallen beim Verkauf einer privaten Immobilie mitunter Steuern an. Relevant sind vor allem die Grundstückgewinnsteuer und die Handänderungssteuer.

Grundstückgewinnsteuer

Wenn Sie eine Liegenschaft mit Gewinn verkaufen, fällt in der Schweiz in der Regel die Grundstückgewinnsteuer an. Ihre Höhe ist kantonal stark unterschiedlich. In den meisten Kantonen wird sie ausschliesslich vom Kanton erhoben, in einigen Regionen jedoch von Kanton und Gemeinde gemeinsam. Bei der Berechnung des steuerbaren Grundstückgewinns können je nach Kanton unter anderem bestimmte wertvermehrende Investitionen und mit dem Verkauf zusammenhängende Kosten berücksichtigt werden. Grundsätzlich gilt: Je länger Sie im Besitz der Liegenschaft waren, desto tiefer fällt der Steuersatz aus.

Handänderungssteuer

Zusätzlich kann beim Verkauf eine Handänderungssteuer anfallen, die je nach Kanton von der Käuferschaft, von der Verkäuferschaft oder hälftig von beiden Parteien getragen wird. In einigen Kantonen wird keine Handänderungssteuer erhoben, in anderen gibt es stattdessen eine Gebühr. Auch die Höhe der Steuer ist kantonal geregelt.

Bei geerbten Liegenschaften kommen zudem mehrere steuerliche Aspekte zusammen, weswegen Sie vor einem Verkauf eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater hinzuziehen sollten.

Checkliste für den privaten Hausverkauf

Vor dem Inserieren

• Verkaufsziel und Zeitplan festlegen

• Eigentumsverhältnisse und mögliche Rechte Dritter prüfen

• Grundbuchauszug und weitere wichtige Unterlagen zusammentragen

• Katasterplan und vorhandene Bauunterlagen zusammentragen

• GEAK-Bericht prüfen beziehungsweise organisieren, sofern erforderlich

• Gebäudeversicherungspolicen und Liegenschaftssteuerrechnung zusammentragen

• Nachweise über Instandstellungs- und Renovationsmassnahmen zusammentragen

• Immobilienwert ermitteln lassen oder realistisch einschätzen

• Angebotspreis und Verhandlungsspielraum festlegen

• Bekannte wesentliche Mängel dokumentieren

• Kleinere, wirtschaftlich sinnvolle Reparaturen oder Renovationsarbeiten erledigen

• Aussagekräftige Fotos und Grundriss vorbereiten

• Verkaufsdokumentation mit allen wichtigen Angaben erstellen

• Geeignete Immobilienportale und weitere Werbekanäle auswählen

• Kontaktdaten und Erreichbarkeit für Interessent/-innen festlegen

Während der Vermarktung

• Inserat veröffentlichen

• Anfragen sammeln und dokumentieren

• Interessent/-innen vorqualifizieren

• Nach Finanzierungsplanung oder Finanzierungsbestätigung fragen

• Besichtigungstermine organisieren

• Besichtigungstermine durchführen und Fragen der Interessent/-innen beantworten

• Relevante Unterlagen bereitstellen

• Offerten und Bedingungen der Interessent/-innen vergleichen

• Gewünschten Übergabetermin berücksichtigen

• Strategie für die Verkaufsverhandlungen festlegen

• Verkaufspreis und Vertragsbedingungen verhandeln

• Verhandlungsergebnis schriftlich festhalten

Vor und nach dem Notartermin

• Käufer/-in auswählen und Notariat beziehungsweise zuständiges Grundbuchamt beauftragen

• Alle erforderlichen Vertragsdaten und Unterlagen für die Vertragserrichtung übermitteln

• Vertragsentwurf sorgfältig prüfen

• Offene Fragen zu Kaufpreis, Übergabetermin und mitverkauften Einbauten klären

• Bestehende Schuldbriefe und sonstige Belastungen für die Abwicklung klären

• Kaufvertrag öffentlich beurkunden lassen

• Anmeldung zur Eigentumsübertragung im Grundbuch abwarten

• Vertraglich vereinbarte Abwicklung der Kaufpreiszahlung abwarten

• Übergabetermin vereinbaren

• Übergabeprotokoll vorbereiten

• Zustand der Liegenschaft und mitverkaufte Einbauten und Gegenstände dokumentieren

• Zählerstände von Strom, Wasser und gegebenenfalls Gas festhalten

• Schlüssel und vereinbarte Unterlagen übergeben

Häufige Fehler beim Hausverkauf ohne Makler/-in

Beim privaten Immobilienverkauf müssen Eigentümer/-innen viele Aufgaben selbst übernehmen. Dabei können schnell Fehler passieren. Besonders häufig sind:

• Den Verkaufspreis nach dem eigenen Kaufpreis festlegen: Der frühere Kaufpreis oder die Summe eigener Investitionen ist kein zuverlässiger Massstab für den aktuellen Marktwert.

• Mit einem unrealistischen Preis starten: Ein hoher Einstiegspreis ist nicht automatisch eine gute Verhandlungsstrategie. Ein zu hoher Preis kann die Dauer des Immobilienverkaufs erhöhen und dazu führen, dass der Preis später gesenkt werden muss.

• Die Verkaufsdokumentation beschönigen: Unvollständige oder irreführende Angaben zum Objekt können später zu Streit führen. Insbesondere bekannte wesentliche Mängel dürfen nicht verschwiegen werden.

• Besichtigungstermine ohne Vorqualifizierung durchführen: Nicht jede Anfrage ist ein ernsthaftes Kaufinteresse. Wer Interessent/-innen vorab nach ihren Vorstellungen und dem Stand der Finanzierung fragt, kann unnötige Besichtigungen vermeiden.

• Ohne geklärte Finanzierung zum Notariat gehen: Vor der Beurkundung sollte möglichst klar sein, dass die Käufer/-innen den Kaufpreis mittels unwiderruflichem Zahlungsversprechen einer Bank garantieren können.

• Die Immobilie vor der Kaufpreiszahlung übergeben: Die Schlüsselübergabe sollte sich nach den im Kaufvertrag vereinbarten Voraussetzungen richten. Das Objekt sollte erst übergeben werden, wenn der Kaufpreis gesichert oder vollständig gezahlt wurde.