So verkaufen Sie Ihre Gewerbeimmobilie schnell und erfolgreich

Wann zählt eine Immobilie als gewerblich?

Eine Gewerbeimmobilie kann auch Wohnungen beherbergen. Der Unterschied zu Wohnimmobilien liegt in dem prozentualen Anteil der Flächen, die gewerblich genutzt werden. Laut § 181 Abs. 6 des Bewertungsgesetzes (BewG) gelten Grundstücke als gewerblich, wenn sie berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche zu mehr als 80 Prozent betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum sind. Als Gewerbeimmobilien werden per Definition alle festen Räumlichkeiten bezeichnet, die nicht oder nicht nur für Privatzwecke genutzt werden. Die hauptsächliche Nutzung muss vorrangig gewerblicher Natur sein. Das können zum Beispiel Büroräume oder Lagerhallen sein.

Typen von Gewerbeimmobilien:

• Produktionsimmobilien (z. B. Kühlhallen)

• Handelsimmobilien (z. B. Supermärkte, Einkaufszentren, Ladengeschäfte im Einzelhandel)

• Büroimmobilien (Gebäude, die Büroflächen beherbergen)

• Logistikimmobilien (z. B. Lagerhallen)

• Freizeitimmobilien (z. B. Fitnesscenter, Schwimmbäder, Gebäude für andere Sportarten)

• Spezialgewerbeimmobilien (z. B. Bahnhöfe)

• Gewerbeparks (z. B. Kombination aus Büro-, Service-, Lager- und Freiflächen)

Checkliste zum Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie

Gewerbemakler:in einschalten

Beim Verkauf oder der Vermietung einer gewerblichen Immobilie kommen spezialisierte Gewerbemakler:innen zum Einsatz. Die Vermarktung einer Gewerbeimmobilie ist viel komplexer und besonders beratungsintensiv, da sie sich nach ökonomischen und unternehmerischen Aspekten richtet. Spezialisierte Immobilienmakler:innen verfügen bereits über die passenden Interessent:innen und die nötigen Branchenkenntnisse zur Vermittlung von Gewerbeimmobilien.

Markt- und Teilmarktanalyse durchführen

Bei einer Marktanalyse werden das Marktvolumen und die Marktentwicklung zu einem bestimmten Zeitpunkt erfasst. Um ein Gewerbeobjekt zu bewerten und verkaufen zu können, muss auch der Teilmarkt bestimmt werden, denn jeder Teilmarkt weist andere Marktpreise und Kaufpreisfaktoren auf. Dazu muss analysiert werden, wofür die Gewerberäume genutzt werden können. Bei der Veräußerung eines Hotelgebäudes ist zum Beispiel zu bedenken, dass dieses aufgrund des Zuschnitts der Zimmer nicht problemlos für andere gewerbliche Zwecke genutzt werden kann. Daher ist es vor allem für Käufer:innen interessant, die eine Immobilie suchen, die sich ohne Umbauten als Hotel nutzen lässt.

Den richtigen Kaufpreis für die Gewerbeimmobilie festlegen

Gewerbeimmobilien werden im Gegensatz zu privaten Immobilien nicht nach ihrem Sachwert, sondern nach dem Ertragswert beurteilt. Das bedeutet, dass sich der Verkehrswert der Immobilie nach ihren wirtschaftlichen Erträgen errechnet. Dabei werden der Bodenrichtwert und der Ertragswert des Gebäudes zur Berechnung herangezogen. Der errechnete Wert spiegelt dementsprechend für den Zeitpunkt des Verkaufs reale Zahlen wider.

Diese Unterlagen sollten Sie vorbereiten

Schon bei der ersten Besichtigung der Gewerbeimmobilie sollten Sie einige wichtige Dokumente bereithalten, die für Interessent:innen relevant sind. Dazu zählen:

• der aktuelle Grundbuchauszug

• ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis

• der Energieausweis

• der genehmigte Bebauungsplan

• Baupläne (Maßstab 1:100) oder im Idealfall Werkpläne (Maßstab 1:50)

• der Flurkartenauszug bzw. Lageplan

• die Berechnungen der Nutzflächen

• die Kubaturberechnung

• die Baubeschreibungen inkl. Umbaumaßnahmen

• Rechnungen und Nachweise über ausgeführte Sanierungsmaßnahmen

• eine Aufstellung der Betriebskosten, z. B. Versicherungen, Steuer und Energiekosten in den letzten zwei Jahren

• ggf. Pacht- und Gewerbemietverträge aus den letzten drei Jahren inkl. Nebenkostenabrechnung

Diese Steuern fallen beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie an

In steuerlicher Hinsicht ergeben sich für Verkäufer:innen eines Gewerbeobjekts einige Besonderheiten. Immobilienverkäufer:innen unterliegen häufig nicht nur der Einkommensteuer, sondern unter Umständen auch der Gewerbesteuer.

Spekulationssteuer

Verkaufen Sie eine Immobilie aus Ihrem Privatvermögen mit Gewinn, kann darauf Einkommensteuer anfallen. Umgangssprachlich wird diese Steuer oft Spekulationssteuer genannt. Sie kann grundsätzlich fällig werden, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen.

Für Immobilien im Betriebsvermögen gilt diese Zehnjahresfrist nicht. Gewinne aus dem Verkauf können als betriebliche Einkünfte steuerpflichtig sein. Auch die Entnahme einer Immobilie aus dem Betriebsvermögen ins Privatvermögen kann steuerliche Folgen haben.

Wenn Sie Ihren Betrieb aufgeben oder veräußern, können unter bestimmten Voraussetzungen steuerliche Begünstigungen infrage kommen:

• Freibetrag in Höhe von 45.000 Euro gemäß § 16 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Voraussetzung ist unter anderem, dass Sie mindestens 55 Jahre alt oder dauernd berufsunfähig sind. Der Freibetrag verringert sich, wenn der Veräußerungsgewinn 136.000 Euro übersteigt.

• Tarifbegünstigung nach § 34 EStGfür bestimmte Veräußerungsgewinne, die zu den außerordentlichen Einkünften gehören.

• Teileinkünfteverfahren bei einer Veräußerung von im Betriebsvermögen befindlichen Anteilen an Kapitalgesellschaften.

Gewerbesteuer

Einen gewerblichen und damit gewerbesteuerpflichtigen Immobilienhandel unterstellt das Finanzamt, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte ge- und verkauft werden. Im Einzelfall kann das Finanzamt auch bei weniger Verkäufen von Gewerblichkeit ausgehen, etwa wenn die Person beruflich im Immobiliengeschäft tätig ist. Wird ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen, unterliegen die Veräußerungsgewinne neben der Einkommensteuer auch der Gewerbesteuer.

Umsatzsteuer

Beim Verkauf einer umsatzsteuerpflichtig vermieteten Gewerbeimmobilie kann eine Berichtigung des Vorsteuerabzugs erforderlich sein, wenn der Verkauf innerhalb des zehnjährigen Berichtigungszeitraums erfolgt. Setzen die Käufer:innen die umsatzsteuerpflichtige Vermietung fort, kann die bisher geltend gemachte Vorsteuer erhalten bleiben.

Wird die Vermietung dagegen nicht umsatzsteuerpflichtig fortgeführt, kann eine nachträgliche Korrektur des Vorsteuerabzugs erforderlich werden. Ob und in welchem Umfang Umsatzsteuer anfällt, hängt unter anderem davon ab, ob der Verkauf umsatzsteuerpflichtig behandelt wird. Die sogenannte Optierung zur Umsatzsteuer muss allerdings bereits im Kaufvertrag erklärt worden sein.

Gewerbeimmobilie verkaufen und zurückmieten: So geht's!

Mit einem Rückmietkauf können Sie das in einer Gewerbeimmobilie gebundene Kapital freisetzen und die Räume anschließend weiter nutzen. Dafür verkaufen Sie die Immobilie an einen Käufer oder eine Käuferin und mieten sie direkt wieder zurück. So können Sie weiterhin am bisherigen Standort arbeiten, obwohl die Immobilie bereits den Eigentümer bzw. die Eigentümerin gewechselt hat.

Die Bedingungen der Rückmietung werden in einem Mietvertrag festgehalten. Darin sollten unter anderem Miethöhe, Laufzeit, Kündigungsfristen und die Nutzung der Räume geregelt sein. Eine langfristige oder befristete Rückmietung ist möglich. Da mit dem Verkauf auch das Eigentum an der Immobilie übergeht, sollten Sie die Auswirkungen auf die weitere Nutzung und die langfristigen Kosten vor Vertragsabschluss sorgfältig prüfen.