Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) - Darum ist er beim Hausverkauf wichtig
Der GEAK (Gebäudeenergieausweis der Kantone) ist ein wichtiges Dokument beim Hausverkauf. Er gibt Auskunft über die Energieeffizienz des Objekts und dient als Orientierung für mögliche Einsparpotenziale bei Heiz- und Energiekosten.
Was ist ein GEAK-Bericht?
Ein GEAK gibt Auskunft über den energetischen Zustand von Häusern und Wohnungen. Über die Angaben kann schnell erfasst werden, wie energieeffizient das Gebäude ist und wie viel Heizenergie benötigt wird. Zusätzlich enthält die erweiterte Variante GEAK Plus einen Beratungsbericht mit mehreren Sanierungsvarianten, also konkrete Empfehlungen für Massnahmen zur energetischen Renovation.
Ist es Pflicht, einen Gebäudeenergieausweis zu haben?
Die Pflicht für einen GEAK beim Verkauf eines Objekts ist kantonal unterschiedlich geregelt. In einigen Kantonen ist der GEAK bei Handänderungen obligatorisch. In diesen Fällen muss der Ausweis den Käufer/-innen spätestens vor Abschluss des Kaufvertrags zur Verfügung gestellt werden. Teilweise verlangen die Kantone bereits beim Inserieren des Objekts die Veröffentlichung der wichtigsten Energiekennzahlen, sofern der GEAK bereits vorliegt. Das umfasst insbesondere die Energieeffizienzklassen für die Gebäudehülle und die Gebäudetechnik.
In Kantonen mit GEAK-Pflicht kann grundsätzlich nicht auf den Ausweis verzichtet werden, auch nicht bei gegenseitigem Einvernehmen zwischen Verkäufer/-innen und Käufer/-innen. Ausnahmen bestehen für bestimmte Gebäudetypen wie sehr kleine Bauten oder Baudenkmäler. Ein fehlender Nachweis stellt bei bestehender Pflicht einen rechtlichen Verstoss dar und kann mit einer Verwaltungsbusse geahndet werden. Die genaue Höhe richtet sich nach den kantonalen Bestimmungen.
Wie viel kostet ein GEAK-Bericht für ein Haus?
Die Kosten für die Erstellung eines Gebäudeenergieausweises sind nicht gesetzlich fixiert. Der Preis kann von Eigentümer/-innen und den zertifizierten GEAK-Expert/-innen frei ausgehandelt werden. Daher lohnt es sich, unterschiedliche Expert/-innen anzufragen und ihre Offerten miteinander zu vergleichen. Typische Richtwerte für ein Einfamilienhaus in der Schweiz sind folgende:
Basis-GEAK: ca. 500 bis 900 CHF für ein Einfamilienhaus (ohne Beratungsbericht).
GEAK Plus: ca. 800 bis 2’000 CHF für ein Einfamilienhaus (inklusive detailliertem Beratungsbericht und Massnahmenplan). Bei grossen Gebäuden können sich die Kosten erhöhen.
Nehmen Sie Abstand von Zertifikaten zu Schnäppchen-Preisen für wenige Dutzend Franken, die häufig von unseriösen Anbieter/-innen im Internet zu finden sind. Die Erstellung eines GEAK erfordert eine Vor-Ort-Aufnahme des Gebäudes. Nur offiziell akkreditierte GEAK-Expert/-innen dürfen einen rechtsgültigen Gebäudeenergieausweis der Kantone ausstellen.
Wer stellt mir einen GEAK aus?
Nur zertifizierte GEAK-Expert/-innen sind berechtigt, das offizielle Dokument auszustellen. Voraussetzung für die Zulassung sind eine fundierte bauliche oder gebäudetechnische Grundausbildung sowie eine spezielle Weiterbildung im Bereich der Gebäudeenergie. Dazu gehören meist:
(Innen-)Architekt/-innen
Bauingenieur/-innen oder Bautechniker/-innen
Kaminfeger/-innen, Maschinenbauer/-innen oder Elektrotechniker/-innen mit entsprechender Fortbildung
ausgebildete Energieberater:innen
Auf der offiziellen GEAK-Webseite finden Sie das offizielle Register mit allen zertifizierten Expert/-innen in Ihrer Region.
Wann ist ein energetischer Nachweis für das Haus notwendig?
Wird ein GEAK ausgestellt, wird dieser in der nationalen GEAK-Datenbank zentral registriert. Nach den Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich ist bei Neubauten und grösseren energetischen Sanierungen ein kantonaler Energienachweis erforderlich. Viele Kantone akzeptieren dafür einen GEAK oder knüpfen Fördergelder an einen GEAK Plus. In der Praxis ist ein Energienachweis oder ein GEAK insbesondere in folgenden Fällen relevant:
wenn ein Gebäude neu errichtet wird
wenn tiefgreifende energetische Renovationen durchgeführt werden
wenn am Gebäude Türen, Fenster und Verglasungen in grossem Stil ersetzt werden
beim Ersatz der Wärmeerzeugungsanlage (oft wird hierfür ein GEAK Plus verlangt, um Fördergelder zu erhalten)
wenn Dächer oder Fassaden eine neue Isolation erhalten
bei Handänderung in Kantonen mit entsprechender Pflicht
GEAK und GEAK Plus: Das sind die Unterschiede
Der Basis-GEAK bewertet die Qualität der Gebäudehülle und die Gesamtenergieeffizienz der Gebäudetechnik, etwa die Wärmeerzeugungsanlage. Er zeigt sowohl den berechneten Normbedarf als auch den tatsächlichen Energieverbrauch des Objekts und klassiert Gebäudehülle, Gebäudetechnik und direkte CO₂‑Emissionen in den Klassen A bis G.
Der GEAK Plus beinhaltet zusätzlich zum Basis-GEAK einen umfassenden Beratungsbericht. Anhand von mehreren massgeschneiderten Varianten zeigt er auf, wie das Gebäude energetisch optimiert werden kann. Eine Variante bildet dabei meist eine Gesamterneuerung ab. Der GEAK PLUS ist häufig die Grundvoraussetzung, um von kantonalen Förderprogrammen zu profitieren.
Für viele Nicht-Wohngebäude gelten besondere Anforderungen. Massgeblich sind hier die geltenden SIA-Normen (z. B. SIA 380/1 „Thermische Energie im Hochbau“), welche die Berechnung und Beurteilung des Heizwärmebedarfs und der energetischen Qualität von öffentlich, gewerblich und industriell genutzten Gebäuden regeln.
Nötige Unterlagen für die Erstellung des GEAK-Berichts
Um einen GEAK erstellen zu lassen, benötigt die Fachperson bestimmte Dokumente. Zur leichten Orientierung finden Sie hier einen Überblick:
Baupläne (Grundriss, Schnitte, Fassaden) aus dem Baubeschrieb
Nachweis über die Wohn- und Energiebezugsfläche
Lageplan der Parzelle
detaillierte Bauteilbeschreibung der thermischen Hülle (z. B. Isolation von Wänden, Dach, Fenstern, Türen, Böden)
Unterlagen zur verbauten Wärmeerzeugungsanlage und Warmwasseraufbereitung
Serviceprotokolle des Kaminfegers (falls vorhanden)
Nachweis über den Heizöl-, Gas- oder Stromverbrauch der letzten drei Jahre
Achten Sie darauf, alle baulichen Besonderheiten des Wohnraums zu dokumentieren, die für die Ermittlung des Energiebedarfs relevant sind. Dazu gehört vor allem Wohnraum, der direkt an den Aussenbereich angrenzt, z. B. im Keller, im Untergeschoss oder im unbeheizten Estrich. Fehlen Ihnen wichtige Unterlagen, ermitteln die GEAK-Expert/-innen gegen einen Aufpreis beim Vor-Ort-Termin alle nötigen Masse.
Was ist ein guter Wert im GEAK-Bericht?
Die Einstufung auf dem GEAK-Zertifikat erfolgt in den beiden Kategorien Gebäudehülle und Gebäudetechnik jeweils in den Klassen A bis G. Ein Gebäude der Klasse A (sehr energieeffizient) oder B entspricht einem hervorragenden, neubauähnlichen Standard. Solche Objekte zeichnen sich durch eine exzellente Isolation und einen sehr niedrigen Energieverbrauch aus. Klasse G signalisiert dagegen grossen energetischen Handlungsbedarf.
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Häufig gestellte Fragen
Wie lange sind Energieausweise gültig?
Energieausweise sind zehn Jahre lang gültig. Danach müssen sie erneuert werden. Sie zu verlängern ist nicht möglich. Unabhängig von einem Verkauf oder einer Neuvermietung müssen Energieausweise immer nach einer Fassadendämmung oder der Erneuerung von 10 Prozent der Fläche eines Außenbauteils neu ausgestellt werden.
Gibt es Unterschiede für Häuser und Wohnungen?
Nein, das Gebäudeenergiegesetz legt fest, dass Energieausweise stets für das gesamte Gebäude gelten. Das heißt, es wird nicht zwischen einzelnen Wohnungen unterschieden. Außerdem wird auch nicht differenziert, ob ein Haus oder eine Wohnung verkauft, vermietet oder verpachtet werden soll.
