Haus verkaufen 2026: So verkaufen Sie schnell & zum besten Preis

Ist jetzt ein guter Zeitpunkt für den Hausverkauf?

Viele Eigentümer:innen fragen sich, ob sich der Immobilienverkauf 2026 lohnt oder sie mit dem Hausverkauf warten sollten, um einen besseren Preis zu erzielen. Auf dem Schweizer Wohneigentumsmarkt bleibt die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum weiterhin hoch, während das Angebot vielerorts knapp ist. In diesem Umfeld sind die Preise 2026 schweizweit tendenziell weiter gestiegen, allerdings mit deutlich regionalen Unterschieden. Im Schnitt lagen die Preise für Wohneigentum im 1. Quartal 2026 um 3,5 Prozent höher als im Vorjahr.

Gleichzeitig hat sich die Preisdynamik gegenüber den Vorjahren etwas verlangsamt. Das heisst: Wer heute verkaufen möchte, profitiert in vielen Regionen weiterhin von einem attraktiven Preisniveau, sollte aber nicht automatisch mit sehr starken kurzfristigen Preissteigerungen rechnen. In einzelnen Regionen und im gehobenen Segment kann sich der Markt bereits etwas abkühlen, während gefragte Lagen nach wie vor sehr stabil bleiben.

Für Verkäufer/-innen bedeutet das: Ein guter Zeitpunkt für den Verkauf kann aktuell durchaus gegeben sein, vor allem bei gepflegten und marktgerecht bepreisten Liegenschaften. Entscheidend sind aber Lage, Objektzustand, energetischer Standard und die konkrete Nachfragesituation in Ihrer Region. Wer den Verkauf nicht unter Zeitdruck angehen muss, sollte den Markt genau beobachten und den Angebotspreis sorgfältig festlegen. Laut Prognosen von UBS wird sich Wohneigentum 2026 voraussichtlich um etwa 3 Prozent verteuern.

Schritt 1: Für oder gegen eine/n Makler/-in entscheiden

Viele unterschätzen den Aufwand eines Immobilienverkaufs. Ohne Makler/-in müssen Sie viel Zeit und Energie aufwenden, sich branchenspezifisches Wissen anzueignen, eine Verkaufsstrategie zu erarbeiten, einen angemessenen Verkaufspreis zu ermitteln und sämtliche organisatorischen Aufgaben zu übernehmen. Die grössten Fehler beim privaten Verkauf von Immobilien passieren daher auch durch mangelnde Erfahrungen der Eigentümer/-innen, fehlendes Branchenwissen und eine unrealistische Schätzung des Objektwerts.

Überlegen Sie sich daher genau, ob Sie sich ein so grosses und finanziell folgenschweres Unterfangen wie einen Hausverkauf ohne Makler/-in zutrauen, trotz der anfallenden Maklerprovision. Falls ja, können Sie sich an der weiteren Checkliste für den Hausverkauf auch ohne Makler/-in orientieren. Falls nicht, hilft Ihnen vielleicht unser Artikel zur Vorbereitung auf den ersten Maklertermin.

Schritt 2: Erforderliche Unterlagen heraussuchen

Für eine realistische Ermittlung des Verkehrswerts und die Erstellung einer aussagekräftigen Verkaufsdokumentation sollten Sie als Eigentümer/-in alle erforderlichen Unterlagen zur Hand haben. Dazu gehören vor allem:

• aktuelle Fotos und Grundrisse

• aktueller Grundbuchauszug

• Katasterplan bzw. Situationsplan (vom Geometer oder Grundbuchamt)

• Baugesuchsunterlagen bzw. Baupläne

• GEAK-Bericht

• aktueller Steuerwertbescheid bzw. Liegenschaftssteuerabrechnung

• Nebenkostenübersicht

• Versicherungsunterlagen (z. B. kantonale Gebäudeversicherung)

• Nachweise über durchgeführte Renovationen

Schritt 3: Preis für die Immobilie festlegen

Beim Verkauf Ihres Hauses ist die Frage nach dem Preis, der damit erzielt werden kann, eine der wichtigsten. Mithilfe einer professionellen Schätzung haben Sie die Möglichkeit, den idealen Verkaufspreis Ihres Objekts anhand verschiedener Marktkennzahlen und vergleichbarer Objekte zu ermitteln. Entscheidend sind der Objektwert und vor allem auch der Wert der Parzelle. Folgende Faktoren beeinflussen den Preis:

Die Lage

Einer der ausschlaggebenden Faktoren für den Kaufpreis ist die Lage von Haus und zugehöriger Liegenschaft. In ländlichen Regionen liegen die Preise weit unter denen von beliebten Stadtteilen oder Seegemeinden. Eine Infrastruktur mit Verkehrsanbindung und Einkaufsmöglichkeiten hat hierbei einen sehr hohen Stellenwert.

Das Haus

Die Wertspanne ist je nach Alter, Fläche und Ausstattung sehr gross. Fällt der Wert bei renovationsbedürftigen Altbauten ins Negative, ist oft ein Abriss die wirtschaftlich sinnvollste Lösung.

Die Liegenschaft

Die Preise von Liegenschaften sind mancherorts so hoch, dass der Gesamtwert des Hauses deutlich in die Höhe steigen kann. Neben der Lage und Grösse sind hier vor allem die zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten ausschlaggebend. Aus dem Zonenplan geht hervor, wie viel Wohn- oder Gewerbefläche auf dem Boden realisierbar ist. Je höher diese Ausnützungsziffer, desto wertvoller ist der Grund.

Schritt 4: Verkaufsdokumentation für das Haus erstellen

Im nächsten Schritt gilt es, potenzielle Käufer/-innen für Ihr Haus zu begeistern. Denken Sie daran, dass der erste Eindruck wichtig ist! Entscheidend hierfür ist eine aussagekräftige Verkaufsdokumentation, die Ihr Objekt gut präsentiert. Geben Sie dabei auch wichtige Details wie zum Beispiel das Baujahr und durchgeführte Renovationen an und heben Sie die Besonderheiten Ihrer Immobilie hervor. Hochwertige Fotos werten das Inserat auf.

Schritt 5: Anzeigen schalten und Besichtigungstermine durchführen

Die gängigen Immobilienportale im Internet sind eine erste Anlaufstelle, um schnell und einfach Anzeigen für Ihr Haus zu schalten. Die nötigen Informationen können Sie einfach aus Ihrer Dokumentation übernehmen. Wenn Sie in einer grossen Stadt wohnen oder Ihr Haus lieber an Privatkäufer/-innen aus der Umgebung verkaufen möchten, lohnt sich auch die Anzeigenschaltung in einer Tageszeitung und in regionalen Anzeigenblättern.

Besichtigungstermine sind wichtig, um Interessent/-innen einen guten Eindruck der Immobilie zu vermitteln. Gleichzeitig sind sie eine gute Möglichkeit, potenzielle Käufer/-innen persönlich kennenzulernen und alle Fragen direkt zu klären. Auf Wunsch übernimmt der oder die Makler/-in die Kommunikation auch komplett.

Schritt 6: Bonität der Käufer/-innen prüfen

Haben Sie potenzielle Käufer/-innen gefunden, gilt es zu überprüfen, ob die vereinbarte Summe auch wirklich aufgebracht werden kann. Dabei haben Sie folgende Möglichkeiten:

• Sie lassen die Bonität durch Ihren oder Ihre Makler/-in prüfen.

• Der oder die Käufer/-in zeigt Ihnen die Finanzierungszusage der Bank für das konkrete Objekt.

• Sie fordern eine Selbstauskunft über die Käuferbonität.

Schritt 7: Notartermin machen

Sind sich beide Parteien einig, werden die Verkaufssumme und die besprochenen Details im Kaufvertrag von einem Notariat festgehalten. Je nach Kanton kann auch das Amtsnotariat oder eine Rechtsanwältin bzw. ein Rechtsanwalt zuständig sein. Anschliessend muss der Kaufvertrag in Anwesenheit öffentlich beurkundet werden. Kümmern Sie sich also am besten um einen Termin, sobald Sie die passenden Hauskäufer/-innen gefunden haben.

Das Notariat veranlasst ausserdem den Eintrag ins Grundbuch. Vorläufig kann eine Kaufrechtsvormerkung eingetragen werden, um den oder die Käufer/-in abzusichern. Dann übermittelt das Notariat dem oder der Käufer/-in die Überweisungsdaten zur Zahlung des Verkaufspreises.

Schritt 8: Übergabe an die neuen Eigentümer/-innen

Sind alle notariellen Arbeiten erledigt und ist die volle Verkaufssumme auf Ihrem Konto eingegangen, steht die Eigentumsübertragung an. Machen Sie dafür einen Termin aus, bei dem die Schlüssel des Objekts übergeben werden. Denken Sie dabei an alle Schlüssel für den Innen- und Aussenbereich, Müllräume, Briefkasten und Sicherungskasten. Zudem müssen Sie den Käufer/-innen alle wichtigen Unterlagen aushändigen, etwa den GEAK-Bericht, den Katasterplan und Grundrisse.

Schritt 9: Nebenkosten und Steuern bezahlen

Zum Schluss müssen Sie nur noch daran denken, dass die Kaufnebenkosten bezahlt werden müssen. Sie belaufen sich in der Schweiz je nach Kanton und Transaktion auf ungefähr 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises. Oft werden sie hälftig zwischen Käufer/-innen und Verkäufer/-innen geteilt. Die Maklercourtage trägt in vielen Fällen die Verkäuferschaft, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde.

Daneben fällt bei einem Verkauf mit Gewinn die Grundstückgewinnsteuer an. Diese kantonale Steuer müssen Sie zahlen, wenn Sie Ihr Haus gewinnbringend veräussern. Um sie aufzuschieben, müssen Sie den Erlös innert einer bestimmten Frist in ein selbst bewohntes Ersatzobjekt reinvestieren.

Für den Verkauf einer selbst genutzten Immobilie im Wert von 1'000'000 CHF in einem Kanton mit 1,5 Prozent Handänderungssteuer (je zur Hälfte von Verkäufer/-in und Käufer/-in getragen) ergeben sich beispielsweise ungefähr die folgenden Kosten:

Tipps für den Hausverkauf

Wer sein Haus verkauft, sollte den Verkaufsprozess gut vorbereiten. Mit den richtigen Tipps lassen sich typische Fehler beim Immobilienverkauf vermeiden und die Chancen auf einen schnellen Verkauf zu einem marktgerechten Preis erhöhen.

• Seien Sie beim Zeitmanagement realistisch. Allein alle Behörden zu kontaktieren, Anzeigen zu schalten und geeignete Käufer/-innen zu finden, dauert oft mehrere Wochen bis Monate.

• Entwickeln Sie, gegebenenfalls zusammen mit einem oder einer Makler/-in, eine Verkaufsstrategie für Ihr Haus und versuchen Sie, Ihren Plan möglichst zügig in die Tat umzusetzen.

• Definieren Sie eine Zielgruppe nach Art der Immobilie und legen Sie Ihre Verkaufsaktivitäten und die Plattform, auf der Sie Ihr Objekt bewerben wollen, danach aus.

• Seien Sie beim gewünschten Verkaufspreis realistisch und lassen Sie Ihre Emotionen möglichst aussen vor. Auch wenn viel Arbeit und Herzblut in Ihrem Eigenheim steckt, zählt für Interessent/-innen am Ende der aktuelle Marktwert.

• Bereiten Sie sich auf Besichtigungstermine gut vor. Besorgen Sie alle relevanten Unterlagen, gehen Sie im Vorfeld mögliche Fragen durch und haben Sie einen gut begründeten Verkaufspreis parat.

• Wenn Sie es nicht eilig haben, Ihr Haus zu verkaufen, kann es sich lohnen, Zeit und Geld in notwendige Renovationen oder energetische Massnahmen wie eine moderne Wärmeerzeugungsanlage zu investieren, um den Objektwert zu steigern.

• Prüfen Sie vor Vertragsunterzeichnung die Bonität Ihrer Käufer/-innen. Es ist üblich, sich ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen von der Schweizer Bank aushändigen zu lassen.

Wie lange dauert ein Hausverkauf?

Ein Hausverkauf dauert in der Schweiz je nach Lage, Preis, Objektzustand und Marktnachfrage meist mehrere Monate. Vom ersten Inserat bis zur Übergabe sollten Eigentümer/-innen etwa mit 4 bis 6 Monaten rechnen, in ruhigeren Regionen kann es aber auch deutlich länger dauern. In stark nachgefragten Lagen kann der Verkauf schneller abgeschlossen werden, während die notarielle Abwicklung und der Grundbucheintrag zusätzlich einige Wochen beanspruchen.

Wenn Sie Ihr Haus professionell vorbereiten, den Preis realistisch ansetzen und die Unterlagen frühzeitig vollständig zusammentragen, lässt sich der Ablauf oft spürbar beschleunigen. Umgekehrt führt ein zu hoher Angebotspreis häufig dazu, dass sich der Verkaufsprozess über längere Zeit hinzieht und Korrekturen nötig werden.

Hausverkauf in Sondersituationen

Nicht jeder Hausverkauf verläuft nach dem klassischen Ablauf. Bei besonderen Situationen wie einer Scheidung, einer Erbschaft oder einer laufenden Hypothek gibt es zusätzliche rechtliche und finanzielle Aspekte zu beachten.

• Haus innerhalb der Familie verkaufen: Ein Verkauf an Angehörige kann sinnvoll sein, sollte aber gut vorbereitet werden. Neben dem Kaufvertrag müssen auch steuerliche Fragen, der marktgerechte Verkehrswert sowie familien- oder erbrechtliche Aspekte berücksichtigt werden.

• Haus verkaufen bei Scheidung: Wenn eine gemeinsame Liegenschaft nach einer Trennung verkauft werden soll, müssen die Eigentumsverhältnisse, die Finanzierung und die Aufteilung des Verkaufserlöses geklärt werden.

• Geerbtes Haus verkaufen: Vor dem Verkauf einer geerbten Liegenschaft sollten die Erbfolge, der Grundbucheintrag, mögliche Steuerfragen sowie bei mehreren Erb/-innen die Zustimmung aller Beteiligten geklärt werden.

• Verkauf mit bestehender Hypothek: Ein Verkauf ist auch bei laufender Hypothek möglich. Dabei müssen die Ablösung des Darlehens, mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen und die Zustimmung der Bank berücksichtigt werden.

• Haus verkaufen und wohnen bleiben: Wer trotz Verkauf in der Immobilie bleiben möchte, kann im Rahmen einer Immobilienrente Modelle mit Wohnrecht oder Nutzniessung sowie eine Rückmiete prüfen.

• Zwangsverwertung vermeiden: Bei finanziellen Schwierigkeiten kann ein frühzeitiger Verkauf eine Möglichkeit sein, eine Zwangsverwertung zu vermeiden. Wichtig ist dabei, rechtzeitig mit der Bank und der Gläubigerseite nach Lösungen zu suchen.