Immobilienbewertung: Ermitteln Sie den Wert Ihrer Immobilie

Online-Immobilienbewertung in 3 einfachen Schritten

Erhalten Sie eine aktuelle Werteinschätzung Ihres Hauses, Ihrer Eigentumswohnung, Parzelle oder Gewerbeliegenschaft in wenigen Minuten – online, kostenlos und unverbindlich. So einfach geht’s:

• Objektdaten angeben: Für die digitale Immobilienbewertung benötigen wir nur wenige Angaben, etwa Objektart, Baujahr, Zustand und Adresse.

• Kontaktdaten eingeben: Damit wir Ihnen die aktuelle Werteinschätzung Ihrer Liegenschaft mitteilen können, geben Sie noch Ihren Vor- und Nachnamen sowie Ihre Telefonnummer und E-Mail-Adresse an.

• Preiseinschätzung erhalten: Sie erhalten telefonisch die geschätzte Preisspanne des Objekts sowie einen Wertvergleich zu Objekten der Nachbarschaft.

Wann benötigen Sie eine Immobilienbewertung?

Eine Immobilienbewertung gibt Auskunft über den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie. Das ist vor allem dann wichtig, wenn Sie finanzielle Entscheidungen rund um Ihr Eigenheim planen. In folgenden Fällen schafft eine Immobilienbewertung Klarheit:

• Verkauf einer Immobilie

• Kauf einer Immobilie

• Eigene Vermögensübersicht

• Vererben von Immobilien

• Schenkung von Immobilien

• Heirat oder Ehevertrag

• Hausverkauf bei einer Scheidung

Aber kennen Sie den Marktwert Ihrer Liegenschaft überhaupt? Viele Immobilienbesitzer/-innen verschätzen sich dabei. Laut dem Schweizerischen Wohnimmobilienpreisindex (IMPI) sind die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen seit 2017 deutlich gestiegen. Nach einem vergleichsweise kontinuierlichen Anstieg bis Ende 2022 gab es Anfang 2023 einen kurzen und leichten Rückgang. Anschliessend setzte sich der Aufwärtstrend wieder fort und beschleunigte sich insbesondere ab Ende 2024. Im zweiten Quartal 2026 erreichte der Index einen neuen Höchststand.

Die Entwicklung der Immobilienpreise unterscheidet sich allerdings je nach Region und Objektart deutlich. Aus diesem Grund sind sich Eigentümer/-innen oft unsicher, was den Wert ihrer Immobilie betrifft. Denn massgeblich ist nicht nur die allgemeine Marktlage, sondern vor allem auch der Zustand, die Ausstattung und die Lage der eigenen Liegenschaft.

In manchen Fällen lassen sich daher niedrigere Preise erzielen, als die Besitzer/-innen erwarten. In anderen Fällen kann der Marktwert des Hauses oder der Wohnung höher sein, als Sie vermuten. Ihre Immobilie professionell bewerten zu lassen, bietet Ihnen daher die nötige Sicherheit, um fundierte Entscheidungen zu treffen und den bestmöglichen Preis für Ihre Liegenschaft zu erzielen.

Online-Immobilienbewertung oder ausführliches Gutachten?

Entscheidend sind Ihr Budget, der Anlass und die verfügbare Zeit. Eine Online-Bewertung ist schnell und häufig kostenlos. Ein ausführliches Gutachten ist dagegen zeit- und kostenintensiver.

• Online-Immobilienbewertung: Sie eignet sich, wenn Sie den Wert einer Liegenschaft aus persönlichem Interesse, zur ersten Orientierung oder zur Prüfung eines Kaufpreises erfahren möchten. In der Regel liefert sie eine Preisspanne und keinen konkreten Verkehrswert.

• Kurzgutachten: Wenn Sie eine Liegenschaft kaufen oder verkaufen möchten oder den Immobilienwert für eine einvernehmliche Scheidung oder Erbteilung benötigen, kann ein Kurzgutachten ausreichen.

• Verkehrswertgutachten: Wenn Sie den Immobilienwert für ein Gerichtsverfahren, einen behördlichen Nachweis oder eine komplexe rechtliche Auseinandersetzung benötigen, kann ein ausführliches Verkehrswertgutachten erforderlich sein. Welche Anforderungen gelten, hängt vom Zweck des Gutachtens und von der zuständigen Bank, Behörde oder dem Gericht ab.

Wie lange ist eine Immobilienbewertung in der Schweiz gültig?

Eine Immobilienbewertung hat keine allgemein gültige Verfallsfrist. Massgebend sind der Bewertungsstichtag, der Zweck des Gutachtens und die Frage, ob sich die Markt- oder Objektverhältnisse wesentlich verändert haben. Im aktuellen dynamischen Marktumfeld sollte eine Bewertung vor einem Immobilienverkauf nicht älter als 3 bis 6 Monate sein, um aussagekräftig zu sein. Da sich die Preise allerdings nicht überall in der Schweiz gleich verändern, altern auch Immobilienbewertungen schweizweit nicht gleich schnell.

Bei Steuerfragen, Erbteilungen, Scheidungen oder Gerichtsverfahren verlangen Banken, Behörden oder Gerichte unter Umständen ausserdem eine aktuellere Bewertung oder einen bestimmten Bewertungsstichtag. Auch Renovationen, Modernisierungen, An- und Umbauten können dazu führen, dass eine frühere Schätzung Ihres Hauses nicht mehr aussagekräftig ist. Vor einem Verkauf oder in rechtlichen Angelegenheiten sollten Sie deshalb prüfen, ob eine neue Bewertung erforderlich ist.

Wie wird die Immobilienbewertung erstellt?

Je nach Anlass kommen unterschiedliche Bewertungsverfahren infrage. Für einen Immobilienverkauf genügt häufig eine Kurzeinschätzung. Für Finanzierungen, Erbteilungen, Steuerfragen oder Gerichtsverfahren kann hingegen ein ausführliches Gutachten notwendig sein.

Eine detaillierte Bewertung erhalten Sie durch ein Verkehrswertgutachten. Es kann als Wertnachweis gegenüber einer Bank, Behörde oder einem Gericht dienen. Die Wertermittlung sollte sich an anerkannten Schweizer Bewertungsstandards orientieren. Die Wertbegriffe und Methoden für die Immobilienbewertung finden sich in den Swiss Valuation Standards (SVS). Daneben gibt es Bewertungsrichtlinien und Modelle von Fachverbänden wie SIV oder SVIT. Zusätzlich können bestimmte Regelungen des Kantons gelten, in dem die Immobilie liegt.

Der Ablauf einer professionellen Immobilienbewertung beginnt mit der Prüfung der Unterlagen und einer Besichtigung des Objekts. Dabei werden Faktoren wie Zustand, Ausstattung und Lage erfasst. Anschliessend wird ein geeignetes Bewertungsverfahren ausgewählt, und die relevanten Daten werden gesammelt.

Vergleichswertmethode

Bei der Vergleichswertmethode dient der erzielte Preis ähnlicher Liegenschaften als Grundlage für die Bewertung. Dafür werden Objekte herangezogen, die dem zu bewertenden Grundstück beispielsweise bei Lage, Grösse, Bauweise, Zustand oder Nutzung möglichst ähnlich sind. Je besser die Vergleichsobjekte passen und je mehr verlässliche Marktdaten zur Verfügung stehen, desto genauer lässt sich der Wert der Liegenschaft einschätzen.

Eine besondere Form der Vergleichswertmethode ist die hedonische Bewertung. Sie nutzt statistische Modelle, um den Wert einer Liegenschaft anhand einer grossen Anzahl von Vergleichsdaten zu bestimmen. Dabei wird analysiert, wie sich einzelne Merkmale wie Lage, Wohnfläche oder Ausstattung auf den Immobilienwert auswirken. In der Schweiz kommt die hedonische Bewertung insbesondere bei Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum zum Einsatz.

Realwertmethode

Die Realwertmethode eignet sich vor allem für individuell gestaltete Liegenschaften und Objekte, für die nur wenige passende Vergleichsdaten zur Verfügung stehen. Bei der Bewertung werden der Landwert und die Erstellungskosten des Gebäudes berücksichtigt. Zusätzlich wird ermittelt, in welchem Umfang das Gebäude durch Alter und Abnutzung an Wert verloren hat. Auch bauliche oder technische Mängel können den Wert mindern. Abschliessend wird der ermittelte Realwert an die aktuellen Marktverhältnisse angepasst.

Ertragswertmethode

Bei der Ertragswertmethode wird der Wert einer Liegenschaft danach beurteilt, welche nachhaltigen Erträge mit ihr erzielt werden können. Sie wird deshalb vor allem bei vermieteten Liegenschaften und anderen Renditeobjekten eingesetzt, bei denen die Mieterträge für den Immobilienwert entscheidend sind.

In die Berechnung fliessen unter anderem die aktuellen und nachhaltig erzielbaren Mietzinse, mögliche Leerstände sowie Bewirtschaftungs- und Unterhaltskosten ein. Je nach Bewertungsmodell werden auch notwendige Investitionen und der Kapitalisierungssatz berücksichtigt.

Diese Unterlagen benötigen Sie für die Immobilienbewertung

Für eine präzise Immobilienbewertung ist es wichtig, alle relevanten Unterlagen bereitzustellen. Diese Dokumente helfen, den Wert der Liegenschaft umfassend zu ermitteln und wertbeeinflussende Faktoren zu berücksichtigen. Bei einem Haus sind insbesondere folgende Unterlagen relevant:

• Grundbuchauszug

• Baugesuch beziehungsweise Baubewilligung und Baubeschrieb

• Wohn- und Nutzflächenberechnung

• GEAK oder GEAK Plus

• Kataster- oder Situationsplan

• Nachweise über Renovationen, Sanierungen und Reparaturen

• Informationen über Wohnrechte, Nutzniessungen, Dienstbarkeiten oder Baurechte

• Mietverträge und Nachweise über Mieteinnahmen, falls das Haus vermietet ist

Bei Stockwerkeigentum benötigen Sie zusätzlich:

• Begründungsakt und Reglement des Stockwerkeigentums

• Aufteilungspläne und Wertquoten

• Budget und Jahresrechnungen der Stockwerkeigentümergemeinschaft

• Abrechnungen und aktueller Stand des Erneuerungsfonds

• Protokolle der Stockwerkeigentümerversammlungen

• Nachweise über Renovationen am gemeinschaftlichen Eigentum

• Informationen über geplante Sanierungen oder beschlossene Sonderumlagen

• Informationen über bestehende Sondernutzungsrechte oder andere wertrelevante Besonderheiten

Welche Faktoren fliessen in die Immobilienbewertung ein?

Ob Sie eine kostenlose Immobilienbewertung nutzen oder ein ausführliches Gutachten erstellen lassen – bei der Wertermittlung werden verschiedene Faktoren berücksichtigt. Äussere Faktoren wie die Lage lassen sich nicht beeinflussen. Veränderbare Faktoren wie der Zustand der Liegenschaft können sich dagegen durch Renovationen oder Modernisierungen auf den Wert auswirken.

• Lage und Infrastruktur

• Parzellengrösse, Zuschnitt und Bebaubarkeit

• Baujahr und Zustand der Liegenschaft

• Ausstattung

• Art des Objekts

• Grösse und Aufteilung

• Energieeffizienz und Heizsystem

• Modernisierungs- und Sanierungsstand

• Belastungen wie Dienstbarkeiten oder Baurechte

• Vermietungssituation und erzielbare Mieten

Was kostet eine Immobilienbewertung in der Schweiz?

In den meisten Fällen tragen die Eigentümer/-innen der Immobilie die Kosten für die Immobilienbewertung. Wie hoch sie ausfallen, hängt von der Art der Bewertung ab.

• Online-Immobilienbewertungen zur ersten Orientierung sind oft kostenlos, umfangreichere Varianten kosten meist etwa 300 bis 800 CHF.

• Für ein Kurzgutachten durch einen Makler oder eine Maklerin fallen häufig 500 bis 1'500 CHF an. Bei Erteilung eines Maklerauftrags sind diese Kosten üblicherweise Bestandteil der Maklercourtage.

• Ein Vollgutachten einer unabhängigen Fachperson kostet in der Schweiz ungefähr 2'000 bis 5'000 CHF.

• Bei einem Gerichtsgutachten können die Kosten bei etwa 5'000 bis 8'000 CHF liegen.

Wer darf eine Immobilienbewertung durchführen?

Planen Sie den Verkauf Ihres Eigenheims, hilft Ihnen ein Maklerbüro bei der Bewertung weiter. Immobilienmakler/-innen kennen den regionalen Markt und können eine realistische Marktpreiseinschätzung vornehmen. Eine solche Einschätzung wird im Zusammenhang mit einem Verkaufsauftrag oft kostenlos angeboten. Das sollte vorab transparent vereinbart werden.

Wenn Sie ausserhalb eines Gerichtsverfahrens einen belastbaren Immobilienwert brauchen, etwa bei einer Scheidung, Schenkung, Erbteilung oder einem Verkauf, kann eine unabhängige Fachperson mit entsprechender Ausbildung und Erfahrung sinnvoll sein. Welche Qualifikation erforderlich ist, hängt vom Zweck des Gutachtens und den Anforderungen der zuständigen Bank oder Behörde ab. Benötigen Sie ein Gutachten für ein Gerichtsverfahren, entscheidet das Gericht in der Regel selbst, durch wen die Bewertung erstellt werden soll.

Können Sie Ihre Immobilie selbst bewerten?

Sie können eine erste Einschätzung des Wertes Ihrer Liegenschaft selbst vornehmen, indem Sie Online-Immobilienbewertungstools nutzen oder vergleichbare Objekte in Ihrer Umgebung recherchieren. Dabei sollten Sie beachten, dass Angebotspreise nicht mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen gleichzusetzen sind.

Besondere Merkmale wie Dienstbarkeiten, Wohnrechte, Baurechte oder Sanierungsrisiken lassen sich anhand von Online-Angeboten allerdings nicht zuverlässig beurteilen. Diese Methoden geben deshalb nur einen groben Überblick über den möglichen Marktwert. Für eine belastbare Bewertung, insbesondere bei gerichtlichen, behördlichen oder steuerlichen Angelegenheiten, ist es sinnvoll, qualifizierte Immobiliengutachter/-innen hinzuzuziehen.