So verkaufen Sie erfolgreich Ihre Wohnung

Was müssen Sie beim Verkauf von Stockwerkeigentum beachten?

Eine Immobilie zu veräussern, geht oftmals mit viel Aufwand einher. Es gibt für Sie als Eigentümer/-in viel zu bedenken und zu organisieren. Diese Tipps erleichtern Ihnen den Wohnungsverkauf:

Tipp 1: Freie Wohnungen statt vermietete verkaufen

Für freie Wohnungen liegt der Marktpreis oft höher, da die Nachfrage grösser ist. Wohnen Mieter/-innen im Objekt, können Sie diese nicht ohne Weiteres kündigen. Das Schweizer Mietrecht schützt die Mieterschaft vor missbräuchlichen Kündigungen und ungerechtfertigten Mietzinserhöhungen. Wird Ihre Wohnung durch den Auszug der Mieter/-innen oder Sie selbst frei, kann das ein günstiger Zeitpunkt für einen Verkauf sein.

Tipp 2: Zeit einplanen

Der Verkauf von Stockwerkeigentum nimmt meist mehrere Monate in Anspruch. Einen marktgerechten Angebotspreis festzulegen sowie Besichtigungstermine durchzuführen und geeignete Käufer/-innen zu finden, erfordert Zeit und Erfahrung. Rechnen Sie deshalb mit ungefähr 3 bis 6 Monaten, je nach Lage und Objekt. Auch wenn Zeitdruck bestehen sollte: Signalisieren Sie ihn nicht offen, da das Ihre Verhandlungsposition schwächen kann.

Tipp 3: Kosten im Blick haben

Viele Verkäufer/-innen gehen davon aus, dass ein Privatverkauf Kosten spart. Tatsächlich entfallen die Kosten für die Wertermittlung und die Vermarktung Ihrer Wohnung bei der Beauftragung eines Maklers oder einer Maklerin, da diese Tätigkeiten zu ihrem Aufgabenfeld gehören. Allerdings wird oft unterschätzt, wie aufwendig professionelle Vermarktung, Bewertung und Abwicklung sind. Kosten, die beim Verkauf typischerweise anfallen, sind:

• Kosten für die Beschaffung von Unterlagen (z. B. Grundbuchauszug, GEAK)

• Notariats- und Grundbuchkosten (je nach Kanton unterschiedlich verteilt zwischen Käufer/-in und Verkäufer/-in)

• Handänderungssteuer (in einigen Kantonen wie Zürich abgeschafft, ansonsten je nach Kanton und Vereinbarung von Käufer/-in oder Verkäufer/-in zu tragen)

• Allenfalls Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Auflösung einer Festhypothek

Tipp 4: Richtigen Wert ermitteln

Um einen realistischen Preis für den Verkauf ansetzen zu können, sollten Sie den richtigen Wert Ihrer Wohnung kennen. Hierzu können Sie einen Immobilienschätzer oder eine Immobilienschätzerin beauftragen, die Ihnen ein Gutachten ausstellt. Alternativ stehen Online-Bewertungstools und Vergleichswerte zur Verfügung. Bedenken Sie aber, dass Schätzer/-innen über mehr Branchenkenntnisse verfügen und einen genaueren Wert ermitteln können.

Tipp 5: Wichtige Dokumente vorbereiten

Als Erstes sollten Sie die Unterlagen, die für den Wohnungsverkauf relevant sind oder sein könnten, heraussuchen, damit ein Exposé oder Verkaufsdossier erstellt werden kann. Eine transparente Dokumentation ist besonders wichtig. Unsere Tabelle informiert Sie über alle Unterlagen, die Sie parat halten sollten.

Was ist die Begründung von Stockwerkeigentum?

Die Begründung von Stockwerkeigentum erfolgt durch öffentliche Beurkundung und Eintrag im Grundbuch. Dabei werden die einzelnen Stockwerkeinheiten und deren Wertquoten festgelegt. Das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft regelt die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer/-innen.

Welche Steuern gibt es beim Verkauf einer Wohnung?

Beim Immobilienverkauf können auch Steuern anfallen. Die konkrete Ausgestaltung ist kantonal unterschiedlich.

Grundstückgewinnsteuer

Ob und in welcher Höhe diese Steuer anfällt, hängt massgeblich von der Haltedauer und dem Kanton ab. Je länger Sie das Eigentum besessen haben, desto geringer fällt die Steuer üblicherweise aus. Wenn Sie den Verkaufserlös innert einer bestimmten Frist in ein neues, selbstbewohntes Eigenheim in der Schweiz investieren, kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden.

Handänderungssteuer

Die Handänderungssteuer fällt beim Eigentumsübergang einer Immobilie an. Ob und in welcher Höhe sie erhoben wird und wer sie bezahlt, hängt vom jeweiligen Kanton ab. Die Einnahmen kommen dem Kanton und/oder der Gemeinde zugute. Einige Kantone, darunter Zürich, erheben keine Handänderungssteuer mehr.

Erbschaftssteuer

Wenn Sie ein geerbtes Objekt verkaufen wollen, fällt unter Umständen die Erbschaftssteuer an. In den meisten Kantonen sind Ehepartner/-innen sowie direkte Nachkommen steuerbefreit. Für den Verkauf ist aber relevant, dass bei geerbten Liegenschaften die Besitzdauer der Erblasser/-innen für die Grundstückgewinnsteuer angerechnet wird.

Lohnen sich Makler/-innen für den Verkauf von Stockwerkeigentum?

Der Immobilienverkauf ist ein komplexes Thema. Viele Eigentümer/-innen unterschätzen den Aufwand, den der Verkauf ihrer Wohnung mit sich bringt. Ausserdem unterliegt der Immobilienmarkt ständigen Schwankungen, die Laien kaum überblicken können. Erfahrene Immobilienmakler/-innen können Sie dabei unterstützen, Fehler zu vermeiden, Zeit zu sparen und einen marktgerechten Preis zu erzielen. Auch beraten sie häufig zu Themen wie Hypotheken und steuerlichen Aspekten.

1. Expertise und Kontakte

Immobilienmakler/-innen verfügen über fundierte Marktkenntnisse und in den meisten Fällen über eine breite Kundendatei mit aktiven Kaufgesuchen, die gezielt angeschrieben werden können. Auch können sie ihre Kontakte zu anderen Makler/-innen nutzen, die sich gegenseitig mit Interessent/-innen und Objekten weiterhelfen. So kann Ihre Wohnung besonders schnell vermittelt werden.

2. Immobilienbewertung und Marketingstrategien

Makler/-innen übernehmen die Preiskalkulation anhand einer professionellen Immobilienbewertung und koordinieren den Einsatz passender Marketing-Instrumente für die optimale Positionierung Ihres Stockwerkeigentums in Online-Portalen oder als Print-Annonce. Dazu gehört das Verfassen eines aussagekräftigen, repräsentativen Immobilienexposés, die Erstellung und Bearbeitung von Fotos und Videofilmen sowie die Ermittlung der richtigen Zielgruppe und Erarbeitung einer Vermarktungsstrategie für Ihre Wohnung.

3. Interessentenauswahl, Terminkoordination und Besichtigungsdurchführung

Makler/-innen informieren Sie stets über die Verkaufsaktivitäten und qualifizieren Interessent/-innen, um eine Vorauswahl an potenziellen Käufer/-innen für Ihr Stockwerkeigentum zu treffen. Dazu gehört auch die Bonitätsprüfung möglicher Käufer/-innen. Im Anschluss setzen Makler/-innen Termine für Besichtigungen und führen diese auch allein durch.

4. Professionelle Zeitplanung

Immobilienmakler/-innen gehen ohne persönlichen und emotionalen Bezug an den Wohnungsverkauf heran und können Interessentengespräche daher objektiv führen. Sie verfügen über die nötige professionelle Ausdauer, auf die richtigen Käufer/-innen zu warten, um das Stockwerkeigentum zum angemessenen Preis zu verkaufen und nicht übereilt unter Wert zu veräussern.

5. Beratung, Verhandlungen und Formalitäten

In der Regel haben private Immobilienkäufer/-innen angesichts der grossen Investition Beratungsbedarf und zahlreiche Fragen. Diese zu beantworten ist Aufgabe des objektiven Immobilienprofis. Dessen fachmännisches Wissen und Vokabular schafft im Gegensatz zu den eher laienhaften Ausführungen einer Privatperson Vertrauen bei den Interessent/-innen. Das ist nicht zuletzt eine wichtige Voraussetzung für die Unterzeichnung des Kaufvertrags und die juristischen Abwicklungen bei dem Notar oder der Notarin.

Zudem übernehmen Makler/-innen die Durchsetzung Ihrer Preisvorstellungen in Verhandlungsgesprächen. Immobilienmakler/-innen beraten eingeschränkt auch in vertrags- und baurechtlichen Angelegenheiten und arbeiten in Kooperation mit dem Notar bzw. dem Grundbuchamt einen Kaufvertrag aus. Bei der Beurkundung sind diese ebenso anwesend und sorgen für eine reibungslose Übergabe Ihrer Wohnung.