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Was prägt Angebot und Nachfrage in Gurmels aktuell?

Für Eigentümer/-innen, die einen Immobilienverkauf in Gurmels planen, ist die Ausgangslage derzeit grundsätzlich verkäuferfreundlich: Das Angebot ist begrenzt, gleichzeitig sind in den letzten Jahren zusätzliche Neubauwohnungen entstanden.

• Gemeindestruktur: Gurmels liegt im Seebezirk des Kantons Freiburg und ist in Dorfzone, verschiedene Wohnzonen sowie Misch- und Industriegebiete gegliedert. Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser in den Wohnzonen.

• Leerstand: Die publizierte Leerwohnungsziffer liegt bei rund 1.3 % (Stand 2024). Das weist auf eine eher knappe Verfügbarkeit von Miet- und Eigentumsobjekten hin und stärkt die Verhandlungsposition, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen.

• Neubauaktivität: In einer Marktaufnahme wurden für 2022 rund 50 neu erstellte Wohnungen in Gurmels ausgewiesen. Das verweist auf eine gewisse Bautätigkeit, ohne dass ein Überhang an neuen Objekten besteht.

• Preisdynamik: Aus kantonalen und kommunalen Preisindizes ergibt sich zwischen 2024 und 2026 ein klar steigender Trend der Angebotspreise. Wer den Verkaufszeitpunkt sorgfältig wählt, kann von dieser Entwicklung profitieren.

Welche Faktoren beeinflussen den Verkaufserfolg in Gurmels?

Für einen erfolgreichen Hausverkauf oder Wohnungverkauf in Gurmels zählen neben der Lage auch baurechtliche und technische Rahmenbedingungen, die direkt aus den lokalen Reglementen hervorgehen.

• Zonenzuteilung: Die Einstufung im Gemeindebaureglement (z.B. Dorfzone, Wohnzone WS/WM, Mischzone) legt Ausnützungsziffer, zulässige Nutzung und Bauvolumen fest. Parzellen mit guter Ausnützungsmöglichkeit sind für Käufer/-innen besonders attraktiv.

• Erschliessung und Kanalisation: Der Erschliessungsstatus (Zufahrt, Werkleitungen, Kanalisation) sowie allfällige offene Anschlussgebühren nach Abwasserreglement können Wert und Nettoerlös beeinflussen. Die Anschlussgebühr wird z.B. nach Parzellenfläche × Ausnützungsziffer × 27.00 CHF berechnet.

• Laufende Gebühren: Abwasser-Grundgebühren (z.B. 80.00 CHF pro Gebäude und 30.00 CHF pro Nutzungseinheit) sowie Verbrauchsgebühren von rund 1.50 CHF/m3 und Abfallgrundgebühren (65.00 CHF pro Gebäude, 30.00 CHF pro Einheit plus Kehrichtsackmarken ab 3.00 CHF) gehören für Käufer/-innen zu den laufenden Nebenkosten.

• Energiezustand / CECB: Der energetische Zustand des Gebäudes und der obligatorische Gebäudeenergieausweis (CECB) bei einer Veräusserung im Kanton Freiburg beeinflussen sowohl den ersten Eindruck als auch die mittelfristigen Investitionen der neuen Eigentümer/-innen.

• Marktumfeld: Steigende Nachfrage, tiefer Leerstand und das allgemeine Zinsniveau bestimmen, wie rasch sich ein Objekt verkauft und wie stark Interessent/-innen bei Preis und Bedingungen verhandeln können.

Wie läuft ein Immobilienverkauf in Gurmels typischerweise ab?

Beim Immobilienverkauf in Gurmels ist es sinnvoll, die kantonalen und kommunalen Abläufe von Beginn an in die Planung einzubeziehen, damit Notariat und Grundbuchamt ohne Verzögerungen arbeiten können.

1. Grundbuchauszug beim Grundbuchamt Seebezirk (Murten) bestellen, um Eigentum, Dienstbarkeiten und Lasten zu prüfen (ein offizieller Auszug kostet z.B. 20.00 CHF).

2. CECB oder CECB Plus durch eine/-n zertifizierte/-n Expert/-in erstellen lassen, da der Gebäudeenergieausweis bei Verkäufen im Kanton Freiburg obligatorisch ist und Käufer/-innen vorgelegt werden muss.

3. Unterlagen zusammenstellen: Baupläne, Baubewilligungen, Rechnungen von wertvermehrenden Investitionen, Abwasser- und Erschliessungsnachweise sowie aktuelle Gebührenübersichten der Gemeinde Gurmels.

4. Objektbewertung und Verkaufsstrategie festlegen, ggf. mit Unterstützung von Immobilienmakler/-innen, die den Markt im Seebezirk kennen.

5. Vermarktung und Besichtigungen organisieren, Kaufinteressent/-innen informieren und alle relevanten Dokumente transparent zur Verfügung stellen.

6. Kaufvertragsentwurf durch eine/-n Notar/-in im Kanton Freiburg ausarbeiten lassen; darin werden Preis, Übergabetermin, Lastenübernahme und Kostenverteilung (inkl. Handänderungssteuer) geregelt.

7. Öffentliche Beurkundung und Einreichung beim Grundbuchamt Seebezirk; nach Eintrag im Grundbuch erfolgt die rechtliche Eigentumsübertragung und die endgültige Kaufpreiszahlung.

Welche rechtlichen Punkte und Steuern sollten Sie in Gurmels kennen?

Beim Hausverkauf oder dem Verkauf einer Wohnung in Gurmels greifen kantonales Recht, kommunale Reglemente und Bundesrecht ineinander. Eine sorgfältige Vorbereitung hilft, unerwartete Belastungen zu vermeiden.

• Energiezertifikat (CECB): Im Kanton Freiburg ist bei einer Veräusserung grundsätzlich ein CECB vorgeschrieben. Er muss von einer fachkundigen Person erstellt und den Interessent/-innen zugänglich gemacht werden; die Kosten trägt in der Regel die Verkäuferseite.

• Handänderungssteuer: Auf entgeltliche Eigentumsübertragungen wird eine Handänderungssteuer erhoben. Der kantonale Basissatz beträgt mindestens 1.5 % des Kaufpreises; die Gemeinde kann zusätzliche Gemeindecentimes bis maximal zum gleichen Betrag wie der Kantonsanteil erheben. Die Aufteilung dieser Steuer zwischen Käufer/-in und Verkäufer/-in wird vertraglich festgelegt.

• Grundstückgewinnsteuer (IGI): Wertzuwächse unterliegen im Kanton Freiburg der Immobiliengewinnsteuer. Die Steuer ist degressiv nach Besitzdauer ausgestaltet; zusätzlich erhebt Gurmels einen kommunalen Zuschlag von 60 Rappen pro Franken der kantonalen Steuer. Abzugsfähig sind u.a. wertvermehrende Investitionen (Impensen), Maklerhonorare, Inserate, Notariats- und Grundbuchgebühren, sofern sie belegt werden.

• Notariat und Grundbuch: Der Kaufvertrag muss öffentlich beurkundet und im Registre foncier eingetragen werden. Für Grundbuchdienstleistungen gelten fixe Emolumente, z.B. etwa 120.00 CHF für einen Eigentumseintrag zusätzlich zu Auszügen oder weiteren Dienstleistungen.

• Gewährleistung und Risiken: Seit 2026 gilt beim Grundstückkauf eine zwingende Mängelrügefrist von 60 Tagen, die nicht zu Ungunsten der Käufer/-innen verkürzt werden darf; Gewährleistungsansprüche verjähren in der Regel nach fünf Jahren, bei arglistig verschwiegenen Mängeln später. Bei Neubauten oder Gebäuden unter zwei Jahren besteht ein nicht abdingbares Recht auf unentgeltliche Nachbesserung. Für Verkäufer/-innen in Gurmels ist eine vollständige und wahrheitsgemässe Dokumentation des Gebäudezustands zentral.

Gelten in Gurmels besondere bau- und nutzungsrechtliche Vorgaben?

Für viele Käufer/-innen ist entscheidend, welche baulichen Möglichkeiten ein Grundstück oder ein Haus bietet. Das Gemeindebaureglement von Gurmels definiert dazu verbindliche Rahmenbedingungen, die Sie vor einem Immobilienverkauf kennen sollten.

• Zonenordnung: Dorfzone, Wohnzonen (WS/WM), Misch- und Industriegebiete legen zulässige Nutzungen, Gebäudehöhen, Abstände und Ausnützungsziffern fest. Diese Parameter bestimmen, ob eine Verdichtung, ein Anbau oder ein Ersatzneubau realistisch ist.

• Ortsbild- und Kulturgüterschutz: Bestimmte Bereiche und Objekte stehen unter Schutz. In diesen Perimetern können Gestaltungsvorschriften sowie Einschränkungen für Dachaufbauten, Solaranlagen oder Fassadenänderungen gelten, was die Planung für Käufer/-innen beeinflusst.

• Erschliessung und Detailerschliessungsbewilligung (DEB): Bei grösseren Projekten oder noch nicht voll erschlossenen Parzellen ist häufig eine Detailerschliessung bzw. eine entsprechende Bewilligung nötig, bevor ein Baugesuch eingereicht werden kann. Der Stand dieser Erschliessung ist ein wichtiger Punkt bei Verhandlungen.

• Baugesuch und Auflage: Im Kanton Freiburg müssen Baugesuche elektronisch über die Plattform FRIAC eingereicht werden. In Gurmels werden Projekte im vereinfachten oder ordentlichen Verfahren öffentlich aufgelegt; die Auflagefrist beträgt dabei in der Regel 14 Tage, in denen Einsprachen möglich sind. Käufer/-innen, die Umbauten planen, sollten diese Rahmenbedingungen früh berücksichtigen.

• Abwasser- und Entsorgungsreglement: Das kommunale Abwasserreglement und die Abfallgebühren (z.B. Grundgebühr 65.00 CHF pro Gebäude, 30.00 CHF pro Einheit sowie Kehrichtsackmarken von 3.00 CHF für 120 L bis 9.00 CHF für 360 L) definieren zusätzliche Fixkosten, die für die Kalkulation von Renditeobjekten oder für budgetbewusste Selbstnutzer/-innen relevant sind.