Das sollten Sie beim Immobilienverkauf in der Schweiz beachten
Sie denken darüber nach, Ihr Objekt zu verkaufen? Um Haus, Stockwerkeigentum oder Liegenschaft gewinnbringend zu verkaufen, ist der richtige Zeitpunkt massgeblich. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie beim Immobilienverkauf achten sollten.
Verkaufen oder abwarten: Wie finde ich den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf?
Ein Verkauf Ihres Objekts lohnt sich vor allem in folgenden Situationen:
Wenn die Mietrendite geringer ausfällt als die Rendite für eine alternative Geldanlage.
Wenn Sie Ihr Kapital freisetzen möchten, um grössere Anschaffungen zu tätigen.
Wenn Sie nicht die Zeit und das Geld für die Liegenschaftsverwaltung aufbringen möchten.
Wenn Sie wenig bis keine Steuern bei einem Verkauf zahlen müssen. Die jeweiligen kantonalen Bestimmungen können dabei variieren.
Wie läuft der Verkauf ab?
Dokumente heraussuchen
Schönheitsreparaturen
Wertermittlung
Exposé / Inserat aufsetzen
Besichtigungen
Preisverhandlungen
Bonitätsprüfung
Kaufvertrag erstellen
Notariat beauftragen
Grundbucheintrag
Zahlung
Schlüsselübergabe
Privat verkaufen oder mit Makler/-in?
Bei einem privaten Hausverkauf fällt zwar keine Provision an, dafür müssen Sie den ganzen Verkauf allein stemmen. Dabei sollten Sie nicht den hohen Arbeits- und Zeitaufwand unterschätzen.
Die Vorteile beim Verkauf mit Maklerin oder Makler:
professionelle Vermarktung, da Maklerinnen und Makler hochwertige Exposés erstellen
grosse Zeitersparnis, da alle Aktivitäten von der Anzeigenschaltung bis zur Übergabe übernommen werden
fairer Verkaufspreis, da Maklerinnen und Makler über die Marktlage informiert sind, das Objekt dementsprechend bewerten und ihre Erfahrung bei den Preisverhandlungen einsetzen
mehr Interesse für Ihr Objekt, da Maklerinnen und Makler über ein grosses Netzwerk verfügen
mehr Sicherheit, da sie die Bonität der Käuferinnen und Käufer prüfen und auf rechtliche Sicherheit bei der Vertragsgestaltung achten
Wann können Sie ohne Makler/-in verkaufen?
Nicht bei jedem Immobilienverkauf in der Schweiz ist zwingend eine Maklerin oder ein Makler nötig. Der Selbstverkauf bietet sich vor allem an, wenn Sie bereits Kaufinteressierte für Ihr Objekt haben. Entscheidend sind dann Kenntnisse in Immobilien‑ und Vertragsrecht sowie die Bereitschaft, den gesamten Verkaufsprozess selbst zu steuern. Dabei müssen Sie Ihre kantonalen Bestimmungen kennen und beachten.
Auch die nötigen Fertigkeiten, um Ihr Objekt professionell im Internet zu vermarkten, sind empfehlenswert, sollten Kaufinteressierte plötzlich umschwenken. Wer über die notwendige Erfahrung und Zeit verfügt und wem der Umgang mit potenziellen Käuferinnen oder Käufern liegt, für den eignet sich der Hausverkauf ohne Maklerin oder Makler.
Welche Kosten kommen auf Sie zu?
Die folgende Auflistung zählt die Kosten auf, die typischerweise beim Immobilienverkauf in der Schweiz anfallen:
Maklerprovision: meist etwa 2 bis 3 Prozent des Verkaufspreises zuzüglich MwSt, jedoch nicht bundesweit vorgeschrieben; üblicherweise von der verkaufenden Partei zu tragen
GEAK: ca. CHF 450.– bis 650.– für einen GEAK in der Standardausführung; ca. CHF 1'400.– bis 2'100.– für einen GEAK Plus mit Beratungsbericht
Wertermittlung: kostenlos, wenn Sie einen Maklervertrag abschliessen; zwischen CHF 500.–und CHF 2’500.– bei Gutachter:innen je nach Methode und Umfang; auch erhältlich bei digitalen Immobilienbewertungstools wie IAZI
Vermarktungskosten: in der Maklerprovision enthalten; bis zu CHF 1'000.– für Fotos, Anzeigen etc. möglich, wenn Sie privat verkaufen
Löschung des Schuldbriefs: Für die Löschung können Gebühren des Grundbuchamts anfallen; kantonal unterschiedlich geregelt; liegen in der Regel im Bereich von einigen hundert CHF
Notariats‑ und Grundbuchgebühren: Werden meist hälftig zwischen Kaufenden und Verkaufenden getragen; richten sich nach dem Kaufpreis und betragen je nach Kanton ca. 0,1 bis 0,5 Prozent des Kaufpreises
Steuern: z. B. Grundstückgewinnsteuer (Höhe und Berechnung hängen von der Besitzdauer und den kantonalen Regelungen ab) und Handänderungssteuer (in manchen Kantonen hälftig zwischen Kaufenden und Verkaufenden)
ggf. Kosten für Renovationen: unterschiedlich, je nach Aufwand
ggf. Vorfälligkeitsentschädigung: Strafzahlung bei vorzeitiger Auflösung Ihrer Festhypothek
In einem Teil der Kantone führt das Grundbuchamt selbst die öffentliche Beurkundung als Amtsnotariat aus. In anderen Kantonen sind freiberufliche Privatnotarinnen oder Privatnotare zuständig, die öffentliche Funktionen ausüben, aber selbstständig und nicht als Kantonsbeamte arbeiten. Wieder andere Kantone haben Mischmodelle, bei denen Grundbuchgeschäfte beim Amtsnotariat liegen, andere Verträge aber bei Privatnotarinnen oder Privatnotaren abgewickelt werden können.
Diese Besonderheiten gibt es je nach Immobilientyp
Im Prinzip läuft jeder Immobilienverkauf gleich ab, egal ob Sie ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung verkaufen. Doch es gibt in der Schweiz einige Besonderheiten für die verschiedenen Objekttypen zu beachten.
Mass und Art der baulichen Nutzung (Zonenplan) entscheidend
Bewertung der Parzelle durch Gutachterin oder Gutachter aufgrund lokaler Baulandpreise und der Lageklasse
Pflicht, alle bekannten Mängel offenzulegen
Bewertung mit dem Realwertverfahren, Ertragswertverfahren oder hedonischen Modellen
bezugsfreie Objekte verkaufen sich oft besser als vermietete
erforderliche Dokumente: Begründung von Stockwerkeigentum und Aufteilungspläne, Reglement, Nebenkostenabrechnungen, Protokolle vorheriger Stockwerkeigentümerversammlungen, Aufstellung aller durchgeführten Sanierungen und Modernisierungen sowie der Stand des Erneuerungsfonds
Anforderungen der Nutzenden oft spezieller
vermietete Gewerbeobjekte mit langer Vertragslaufzeit bei Investor:innen beliebter als leer stehende Objekte
nach Ertragswertverfahren bewertet: Mieteinnahmen als Basis
Lex Koller
Die Lex Koller regelt, unter welchen Bedingungen ausländische Käuferinnen und Käufer Wohn‑ oder Ferienimmobilien in der Schweiz erwerben dürfen. Nichtschweizer Personen sind in der Regel bewilligungspflichtig: Ohne eine kantonale Bewilligung sind viele Immobilienkäufe für sie nicht zulässig. Betroffen sind vor allem Ausländerinnen und Ausländer mit Wohnsitz im Ausland sowie EU‑/EFTA‑Bürgerinnen und -Bürger ohne dauerhafte Niederlassungsbewilligung in der Schweiz. Sie dürfen beispielsweise meist nur eine Ferienliegenschaft in einem zugelassenen Tourismusgebiet und nur mit Bewilligung kaufen.
Immobilienrente als Alternative zum Verkauf
Bei der klassischen Immobilienverrentung (Leibrente) verkaufen Sie Ihr Haus oder Ihr Stockwerkeigentum und erhalten dadurch das Kapital, das in Ihrem Objekt gebunden ist, zurück. Andere Modelle ermöglichen es, einen Teil des Objekts zu verkaufen oder gänzlich Eigentümerin oder Eigentümer zu bleiben und eine monatliche Rente aus einer Umkehrhypothek zu erhalten.
Die Art der Verrentung ändert nichts an Ihrer Wohnsituation: Sie bleiben in Ihrem Haus oder in Ihrem Stockwerkeigentum wohnen – in der Regel mietfrei. Ihr Wohnrecht oder Nutzniessungsrecht wird bei der Verrentung notariell im Grundbuch eingetragen.
Wir von Aroundhome unterstützen Sie dabei, Ihre Hausprojekte erfolgreich und stressfrei umzusetzen – durch individuelle Beratung und die Vermittlung passender Fachfirmen. Unser Service ist für Sie komplett kostenfrei und unverbindlich, wir finanzieren uns über die Zusammenarbeit mit den Fachfirmen.
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Häufig gestellte Fragen
Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?
Ein Immobilienverkauf ist aufwendig und braucht Zeit. Zwischen zwei und sechs Monate dauert es im Durchschnitt bis zum Eintrag künftiger Käuferinnen und Käufer in das Grundbuch. Bei Objekten in ländlicher und weniger gefragter Lage kann es sogar deutlich länger dauern. Auch Zustand und Energieeffizienz des Objekts wirken sich auf die Verkaufsdauer aus.
Sollte man das Objekt vor dem Verkauf noch sanieren?
Grössere Sanierungen und Erneuerungen wie der Einbau einer modernen Wärmeerzeugungsanlage oder einer Solaranlage sollten wohl überlegt sein. Nur in bestimmten Fällen zahlt es sich aus, das Objekt vor dem Verkauf zu modernisieren.
Wann lohnt es sich, ein Objekt zu vermieten statt zu verkaufen?
Die langfristige Vermietung lohnt sich insbesondere, wenn Ihnen als Eigentümerin oder Eigentümer eine attraktive Rendite bleibt. Das ist vor allem der Fall, wenn Sie in einem Mehrfamilienhaus mehrere Mietwohnungen zur Vermietung anbieten können. Allerdings geht das Vermieten auch mit einem erheblichen Aufwand einher, beispielsweise durch das Organisieren einer Liegenschaftsverwaltung sowie das Decken der Kosten für Instandhaltungen. Zudem besteht das Risiko, dass Mietende nicht zahlen.
Was ist die Grundstückgewinnsteuer?
Wenn Sie in der Schweiz eine Liegenschaft mit Gewinn verkaufen, fällt die kantonale Grundstückgewinnsteuer an. Die Höhe der Steuer richtet sich nach der Höhe des erzielten Gewinns und der Besitzdauer. Je länger Sie Eigentümerin oder Eigentümer der Liegenschaft waren, desto tiefer fällt der Steuersatz in der Regel aus.
Fällt beim Immobilienverkauf Erbschaftssteuer an, wenn ich das Objekt geerbt habe?
In der Schweiz erheben fast alle Kantone eine Erbschafts- und Schenkungssteuer. Ehepartner:innen und eingetragene Partner:innen sind in allen Kantonen von der Erbschaftssteuer befreit. Direkte Nachkommen (Kinder, Enkel) sind in den meisten Kantonen steuerfrei oder von der Erbschaftssteuer auf Liegenschaften stark entlastet. Wird das geerbte Objekt später verkauft, fällt stattdessen die Grundstückgewinnsteuer an.