Hausverkauf durch eine Erbengemeinschaft: Ablauf und Lösungen bei Streit

Was ist eine Erbengemeinschaft bei einer Immobilie?

Stirbt eine Person, ohne testamentarisch einen Alleinerben oder eine Alleinerbin festzulegen, wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erb:innen. Diese bilden laut § 2032 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) die sogenannte Erbengemeinschaft. Sie besteht so lange, bis sie auseinandergesetzt ist, der Nachlass also unter den Erb:innen verteilt wurde.

Gehört ein Haus zum Nachlass, steht es nicht einer einzelnen Person zu, sondern der Erbengemeinschaft insgesamt. Die Miterb:innen verwalten den Nachlass grundsätzlich gemeinschaftlich. Entsprechend müssen sie auch für den Verkauf eines geerbten Hauses gemeinsam handeln. Eine einzelne Person kann das Haus dagegen nicht einfach allein verkaufen.

Was muss die Erbengemeinschaft vor dem Hausverkauf klären?

Beim Hausverkauf durch eine Erbengemeinschaft gilt es, einige Fragen frühzeitig zu klären:

• Wer gehört zur Erbengemeinschaft und welche Erbquoten gelten? Die entsprechenden Nachlassunterlagen sollten vorliegen.

• Liegt ein ausreichender Erbnachweis vor? Je nach Einzelfall kommen beispielsweise ein Erbschein, ein notarielles Testament, ein Erbvertrag oder weitere Nachweise infrage. Welcher Nachweis nötig ist, hängt unter anderem von den Anforderungen des Grundbuchamts, des Notariats und der Käuferseite ab.

• Welche Eigentums- und Belastungsverhältnisse bestehen? Dazu gehören beispielsweise Grundschulden, Wohnrechte, Nießbrauch, Wegerechte und bestehende Darlehen.

• Soll das Haus verkauft, vermietet oder von einer Person allein übernommen werden?

• Soll das Haus vor dem Verkauf modernisiert, renoviert oder energetisch saniert werden? Welche Maßnahmen sich lohnen, hängt unter anderem vom Zustand der Immobilie, den zu erwartenden Kosten und dem möglichen Einfluss auf den Verkaufspreis ab.

• Was geschieht mit dem Inventar der geerbten Immobilie? Möbel und Hausrat können unter den Erb:innen verteilt, entsorgt sowie einzeln oder gemeinsam mit dem Haus verkauft werden.

• Wie werden laufende Kosten bis zum Verkauf getragen? Dazu gehören etwa Grundsteuer, Versicherungen, Energie, Instandhaltung und Darlehensraten.

• Soll der Hausverkauf mit oder ohne Makler:in erfolgen?

• Welcher Angebotspreis ist realistisch?

• Wer führt die Immobilienbewertung durch? Möglich sind beispielsweise Immobilienmakler:innen oder Gutachter:innen. Online-Bewertungen können eine erste Orientierung bieten.

• Welche Steuern fallen beim Erbe und beim Verkauf der Immobilie an? Relevant sind die Erbschafts- und die Spekulationssteuer.

Vorgehensweise, wenn Sie als Erbengemeinschaft ein Haus verkaufen wollen

Im Idealfall kann sich die Erbengemeinschaft einigen und sie beschließt, das geerbte Haus zu verkaufen. Dafür sind folgende Schritte sinnvoll:

1. Erbnachweis und Erbquoten zusammentragen: Klären Sie, wer zur Erbengemeinschaft gehört und welche Personen an Entscheidungen und Unterschriften beteiligt werden müssen.

2. Zustand und Wert der Immobilie ermitteln: Eine gemeinsame Immobilienbewertung schafft eine sachliche Grundlage für den Verkaufspreis.

3. Verkaufsentscheidung und Zuständigkeiten festlegen: Halten Sie Verkaufsziel, Angebotspreis, Vermarktungsstrategie, Kostenverteilung und Umgang mit dem Inventar gemeinsam fest.

4. Vollmacht erteilen und ggf. Makler:in beauftragen: Die Erbengemeinschaft sollte festlegen, welche:r Miterb:in die Abstimmung mit Makler:in, Interessent:innen und Notariat übernimmt. Dafür kann die Person eine entsprechende Vollmacht erhalten, die den Umfang der Vertretung regelt, aber nicht das Eigentum am Haus überträgt.

5. Verkaufsunterlagen zusammenstellen: Dazu gehören unter anderem Grundbuchauszug, Erbnachweis, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis sowie Bau- und Modernisierungsunterlagen.

6. Immobilie vermarkten und Käufer:in finden: Das Exposéwird erstellt, das Haus wird mit dem vereinbarten Angebotspreis inseriert, Interessent:innen werden betreut und Besichtigungen organisiert.

7. Kaufvertrag notariell abschließen: Die erforderlichen Erb:innen müssen den Kaufvertrag selbst unterschreiben oder wirksam vertreten werden. Die Abwicklung des Eigentumswechsels erfolgt über das Notariat.

8. Kaufpreis und Erlös verteilen: Der Kaufpreis wird dem Nachlass gutgeschrieben, aus dem offene Verbindlichkeiten und vereinbarte Kosten beglichen werden. Der verbleibende Erlös wird entsprechend den Erbquoten bzw. den getroffenen Vereinbarungen verteilt.

Was passiert bei einer Erbengemeinschaft, wenn einer das Haus nicht verkaufen will?

Streit ums Erbe ist nicht selten. Häufig haben die Miterb:innen unterschiedliche Vorstellungen davon, was mit dem Haus geschehen soll. Hinzu kommen persönliche Erinnerungen, emotionale Bindungen oder Leistungen, die sich nur schwer in Geld aufwiegen lassen.

Hat beispielsweise ein Kind ein Elternteil bis zum Tod gepflegt, während ein anderes die letzte Sanierung finanziert hat, können solche Fragen schnell zu Konflikten führen. Eine gemeinsame Entscheidungsgrundlage kann helfen. Dazu gehören beispielsweise eine nachvollziehbare Immobilienbewertung und eine schriftliche Gegenüberstellung der verschiedenen Möglichkeiten.

• Miterb:innen auszahlen: Eine Person aus der Erbengemeinschaft kann die anderen Miterb:innen auszahlen und das Haus übernehmen.

• Haus gemeinsam behalten und vermieten: Möchte niemand das Haus allein übernehmen, kann die Erbengemeinschaft die Immobilie gemeinsam behalten und vermieten. Dabei sollten Zuständigkeiten für Verwaltung, laufende Kosten, Rücklagen und wichtige Entscheidungen festgelegt werden.

• Mediation oder rechtliche Unterstützung nutzen: Bei festgefahrenen Konflikten kann eine Mediation oder anwaltliche Unterstützung helfen, unterschiedliche Interessen zu klären und eine gemeinsame Lösung zu finden. Auch Makler:innen können bei Streit innerhalb der Erbengemeinschaft unterstützen und schlichten.

• Teilungsversteigerung als letzter Ausweg: Kann keine Einigung erreicht werden, kann unter bestimmten Voraussetzungen jede:r Miterb:in eine Teilungsversteigerung beantragen. Dabei besteht jedoch das Risiko eines geringeren Erlöses als bei einem Verkauf auf dem freien Markt. Außerdem entstehen Verfahrenskosten und die Erbengemeinschaft verliert einen Teil der Kontrolle über den Verkaufsprozess.

Eine Person möchte das geerbte Haus behalten: Welche Lösungen gibt es?

Möchte eine Person aus der Erbengemeinschaft das geerbte Haus selbst behalten, muss die Erbengemeinschaft eine gemeinsame Lösung finden. Dabei kommen verschiedene Gestaltungen infrage:

• Auszahlung der übrigen Miterb:innen: Die Immobilie wird bewertet und die übrigen Miterb:innen werden entsprechend ihrer maßgeblichen Erbanteile abgefunden. Dabei sollten auch bestehende Belastungen, Verbindlichkeiten und weitere Nachlasspositionen berücksichtigt werden. Die Auszahlung kann beispielsweise aus Eigenkapital oder über eine Finanzierung erfolgen.

• Übertragung von Miteigentumsanteilen: Auch das kann eine Möglichkeit sein, die Eigentumsverhältnisse neu zu regeln. Dafür sind in der Regel notarielle Vereinbarungen und Änderungen im Grundbuch erforderlich.

• Erbauseinandersetzung: Die Erbengemeinschaft kann sich darauf einigen, dass eine Person das Haus im Rahmen der Auseinandersetzung des Nachlasses übernimmt und die übrigen Erb:innen auf andere Weise berücksichtigt werden. Das kann beispielsweise durch eine Auszahlung oder die Übertragung anderer Nachlassgegenstände geschehen.

Welche Gestaltung im Einzelfall passt, hängt unter anderem von den Erbanteilen, dem Wert und den Belastungen der Immobilie sowie der übrigen Zusammensetzung des Nachlasses ab.

Kann man den Erbteil oder den Anteil am Haus verkaufen?

Wer nicht gemeinsam mit den anderen Miterb:innen über die Immobilie entscheiden möchte, kann unter bestimmten Voraussetzungen den eigenen Erbteil verkaufen. Dabei ist allerdings zwischen dem gesamten Erbteil und einem einzelnen Anteil an der Immobilie zu unterscheiden.

Gesamten Erbteil verkaufen

Ein:e Miterb:in kann grundsätzlich über den eigenen Erbteil verfügen. Er bezieht sich auf den gesamten Nachlass und nicht nur auf das geerbte Haus. Wer seinen Erbteil an eine außenstehende Person verkauft, macht diese damit zur neuen Miterbin bzw. zum neuen Miterben.

Die übrigen Miterb:innen haben beim Verkauf eines Erbteils unter den gesetzlichen Voraussetzungen ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Die Frist beträgt grundsätzlich zwei Monate ab Mitteilung des Kaufvertragsinhalts.

Anteil am Haus verkaufen

Davon zu unterscheiden ist der Verkauf eines einzelnen rechnerischen Anteils am Haus. Eine Person kann nicht einfach ihren Anteil an einem einzelnen Nachlassgegenstand so verkaufen, als wäre sie alleinige:r Eigentümer:in dieses Anteils. Welche Gestaltung möglich ist, hängt vom konkreten Eigentums- und Nachlassverhältnis ab und sollte individuell geprüft werden.

Wer aus der Erbengemeinschaft ausscheiden möchte, kann außerdem eine sogenannte Abschichtung vereinbaren. Dabei verzichtet ein:e Miterb:in auf seine oder ihre Rechte am Nachlass und erhält gegebenenfalls eine Abfindung. Sie ist allerdings nicht automatisch geschuldet: Ihre Höhe und die weiteren Bedingungen müssen vereinbart werden.

Welche Steuern muss eine Erbengemeinschaft beachten?

Je nach Situation können für die Erb:innen unterschiedliche Steuerarten relevant sein:

• Erbschaftsteuer: Je nach Verwandtschaftsgrad zum oder zur Erblasser:in und dem Wert des jeweiligen Erbteils kann Erbschaftsteuer anfallen. Der Staat gewährt dabei persönliche Freibeträge, die sich nach der Steuerklasse richten. Es handelt sich um die gleichen wie bei der Schenkungssteuer.

• Spekulationssteuer: Beim Verkauf eines geerbten Hauses muss die laufende Spekulationsfrist beachtet werden. Sie beginnt durch die Erbschaft nicht neu. Maßgeblich ist der ursprüngliche Erwerb durch den oder die Erblasser:in.

• Einkommensteuer: Wird das geerbte Haus vermietet, müssen die Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuert werden. Dabei werden die Einkünfte der Erbengemeinschaft den einzelnen Erb:innen entsprechend ihrer Anteile zugerechnet.

Welche Kosten entstehen beim Hausverkauf durch eine Erbengemeinschaft?

Kosten, die beim Hausverkauf entstehen, sind häufig folgende:

• Immobilienbewertung, etwa durch eine sachverständige Person oder eine Makler:in

• Maklerprovision, wenn ein:e Makler:in mit dem Verkauf beauftragt wird

• Kosten für die Löschung einer Grundschuld oder anderer im Grundbuch eingetragener Belastungen

• Entrümpelungs- und Entsorgungskosten für nicht mehr benötigten Hausrat

• Kosten für notwendige Renovierungs- oder Instandhaltungsarbeiten

• Vorfälligkeitsentschädigung, wenn ein bestehendes Immobiliendarlehen vor Ablauf der Zinsbindung abgelöst wird

Wie die Kosten zwischen den Miterb:innen aufgeteilt werden, sollte möglichst frühzeitig vereinbart werden.

Welche Unterlagen benötigt die Erbengemeinschaft für den Verkauf?

Für einen reibungslosen Verkauf sollten die Miterb:innen die wichtigsten Unterlagen gemeinsam zusammentragen:

• Nachweis des Erbfalls und der Erbquoten: Erbschein, notarielles Testament oder Erbvertrag

• Grundstücksunterlagen: aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte und Lageplan

• Informationen zu Belastungen: Grundschulden, Wohnrechte, Nießbrauch, Wegerechte und ggf. Darlehensunterlagen

• Bau- und Objektunterlagen: Baupläne, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung, Baugenehmigungen sowie Modernisierungsnachweise und Rechnungen

• Energieunterlagen: gültiger Energieausweis und Unterlagen zum energetischen Zustand

• Finanzielle und sonstige Unterlagen: Grundsteuerbescheide, Versicherungsunterlagen, Mietverträge und offene Rechnungen

Hausverkauf mit Makler:in oder privat organisieren?

Ein Hausverkauf durch eine Erbengemeinschaft ist häufig aufwendiger als ein Verkauf durch eine:n einzelne:n Eigentümer:in. Mehrere Personen müssen sich über den Verkaufspreis, die Vermarktung und den Ablauf einigen. Außerdem müssen Besichtigungen, Interessent:innen und wichtige Entscheidungen koordiniert werden.

Makler:innen können den gesamten Verkaufsprozess von der Immobilienbewertung über die Vermarktung bis zur Kommunikation mit Interessent:innen übernehmen. Die Erbengemeinschaft sollte dabei festlegen, wer als Ansprechpartner auftritt und welche Vollmacht diese Person erhält.

Wer den Verkauf privat organisiert, kann Kosten sparen, muss sich aber selbst um Bewertung, Unterlagen, Exposé, Besichtigungen, Verhandlungen und die Abstimmung innerhalb der Erbengemeinschaft kümmern.